多轮冲击之下，市场各界对美国产业市场，尤其是商业地产市场的信心正变得脆弱。

一边是美联储不断加息导致市场利率暴增，另一边则是近期的银行倒闭事件令本就刚被疫情重创的市场雪上加霜。再加上消费者日渐看淡全球经济前景，美国商业地产的未来也变得更加黯淡。

一些分析师认为，从相关指标来看，当前美国商业地产市场确实已经开始出现转弱的迹象。与此同时，在第一季度的银行收益中，相关的压力上升迹象也开始露头。

早前，富国银行报告称，商业地产不良贷款自12月以来猛增了近50%，达到15亿美元。摩根士丹利则称，商业地产和经济前景恶化，是其拨备较去年大幅增加的原因。

对此，资产管理机构BK Asset Management宏观策略师施罗斯伯格表示，房地产业是最容易受到利率冲击的经济部门之一，“流动性压力预计将使得中小银行开始减少贷款，而向商业房地产开发商和经理提供的贷款主要来自他们。”

而First American Financial高级商业房地产经济学家斯奈德则认为，由于对商业房地产有很大的敞口，这影响了银行业的稳定，进而将对经济产生更大的冲击。

他指出，统计显示今年以来所有商业房地产的信贷都变得越来越稀缺，近期银行业的困境只会加剧这一趋势。

除了大型机构之外，美国投资者针对商业地产市场的不安情绪也在逐渐升温。在美国银行本月进行的一项调查中，几乎有一半受访者认为商业地产是最有可能发生系统性信贷事件的来源。

最后，这个行业在美国之外也引起了类似的担忧，国际货币基金（IMF）的一位高级官员，本月将商业地产描述为“一个焦点”。

不会演变系统性危机

该机构最新金融稳定报告警告说，房地产价值下降、金融条件收紧和市场流动性不足的有毒组合，可能导致借款人难以为不断增加的到期贷款进行再融资，从而导致违约率急剧上升。

不过，在安邦智库（ANBOUND）的研究人员看来，目前美国商业地产的压力仍不太可能演变成新一轮系统性危机。

首先，在相当程度上，当前美国商业地产承受的压力是一种对美联储紧缩政策的正常反应，而非出自行业本身的脆弱性或系统性危机点。

其次，横向对比看，与住宅市场相比，疫情后的美国商业地产价格并未过度上涨，不存在明显的泡沫痕迹。

第三，从传导路径看，当前美国商业地产贷款在银行资产负债表中的占比并没有达到过高地步。同时，美国政府在2008年金融危机后推出的金融监管措施限制了CMBS等商业地产金融衍生品的无序增长。在当前市场内，美国CMBS市场规模仍然远低于RMBS。

最后，美联储政策以及市场的“自我调节”机制正在起效。

政策方面，透过贴现窗口等工具，美联储向市场注入的流动性正在缓解中小银行压力，从而减轻了商业地产市场危机在低流动性环境中持续恶化的可能。

而在市场方面，硅谷银行事件后，市场对美联储加息的预期已经降温，无风险利率的回落令CMBS等资产价格回暖，一定程度上也减轻了银行和机构资产端的浮亏压力。

综合来看，尽管在多重打击之后，美国商业地产市场仍面临较多不利因素，但就当前美国金融体系的“健康状况”而言，预言美国商业地产市场将酝酿一场新的系统性危机，恐怕还为时尚早。

安邦智库（ANBOUND）创建于1993年，是一家富有影响力的独立智库。

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