地产

供需决定市场走势/拿督林景清

2016年01月17日

冬去春来。 

元旦新年刚过，在一片热闹欢腾声中，2016年的春天，盼来的却是金融市场动荡不定，令人大失所望。 



新的一年甫一开市，中国股市跌跌不休，甚至一连4天跌停板，触发“熔断机制”，暂停交易，连带地也连累大马、亚洲甚至全球股市暴跌、溃不成市。 

无独有偶，与股市齐齐遭殃的还有汇市。

随着中国连续多天调低人民币中间价，引发人民币贬值，也导致亚洲多个国家货币下挫，包括令吉也跟着下跌，跌到了几乎或仅次于1998年亚洲金融风暴以来、近18年来的最低点。 

市场相信，除了中国经济持续放缓令人担忧以外，国际原油与原产品价格滑落，也加剧了令吉的跌势。 



2016动荡的一年

国际投资专家甚至预测，2016年将是动荡的一年。

因此，投资者更应该注意风险，并采取风险集中策略避险。2015年，不是终结，而是新的开端。 

再看国际产业市场，日子也一样不好过。 

亚洲第二首富也是香港首富李嘉诚最近指出，今年做生意，在很多方面都要更加努力，不然很难做。香港的楼价升或跌10%都是平常事。 

他说，房价取决于购屋者的人数与建房的数量，两者之间，要有一个平衡。

楼市有需求，自然上升；反之，经济减缓、需求减低，楼价自然下滑。 此等市场供需，放诸四海皆准。观诸大马的产业情况，又何独不然？ 

房价依旧高企不下

根据全国产业资讯中心（NAPIC）公布的《2015年产业报告》尚未完整的数据显示，截至2015年第三季，产业成交价也一路走跌。

从第一季按年下跌12%、按季下跌2%；第二季按年下跌3%、按季下跌7%；到第三季更是按年下跌18%、按季下跌7%。2015年首9个月的房地产成交价按年总计下跌了11%。 

房市遇冷风，除了归咎政府严厉打房政策、国家银行严批房贷以外，去年4月1日消费税正式上路。

加上国内外政经多项不利因素，如国际油价与原产品价格暴跌、中国经济放缓、美国正式升息、国内政局不明朗、股汇双双下跌、人民生活成本加重、可支配收入大减等等的重重围攻下，均令市场投资情绪低落，买房购兴不大。 

纵使如此，大马房价指数（HPI）在2015年第三季，仍然按年上升5.4%（但升幅已连续6个月缩小，也是2010年后升幅最低的一季，远低于过去5年平均的9.7%），说明大马的房价，尽管需求减缓、有价无市，却依然高企不下。 

森玻砂霹涨最多

若按州区分，其中森美兰、玻璃市、砂拉越、霹雳升幅最高，在去年第三季的房价指数中，分别达到7.3%、7.2%、6.7%与6.6%。

反之，国内四大投资热点，包括吉隆坡、雪兰莪、槟城、柔佛，升幅均较上一季低，分别为5.3%、6.2%、3.5%、3.0%。

只有吉兰丹一州，出现负增长，微跌0.2%，显示房价升幅，已从国内四大投资热点，向外延烧到森美兰、玻璃市、砂拉越、霹雳这些或被人忽视的州属。随着这些州属的发展可期或不断延伸，预计其他滞后、并有发展潜能的州属也将随后跟进、迎头赶上。 

至于大势，市场人士预计今年房市走势也不容乐观，需求持续疲软、交易持续放缓。 

长期投资才有斩获

当然，这只是市场的悲观想法。 

乐观的投资者，依旧会从积极的一面看待市场。从经济的基本面、产业周期、人口密度、城镇发展、供需情况、基建设施、未来前景方面多作考量，再衡量它的投资方向。 

每次回落，都是机会。机不可失，谁敢说这不是一个趁低购入、甚至抄底的好机会？ 

若你还在幻想房价大跌、甚至崩盘、泡沫的话，或许你要失望了。因为在消费税、电费、令吉贬值接连暴涨引起通货膨胀的连锁反应，再加上土地、建筑与运作成本的重重挤压下，房价已不大可能大幅回落。 

除了个别案例，例如生活骤变或过度借贷、无力偿还贷款的投机者，不得或被逼贱价抛售或遭银行拍卖，据此胡诌房价暴跌以外，伺机想拣便宜货的，还得看你可有这个机缘、能力与实力否？

诚如一再强调的，产业是长期投资、长期拥有，也是最佳的抗膨投资工具，任何想在短时间或短期内投机炒作、赚快钱的，一旦市场逆转或政策有变，势必会令你分分钟烧到手、得不偿失！ 

丹斯里林景清, 林上海资本有限公司非执行主席、怡克伟士董事经理、依斯干达海滨控股董事
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财经新闻

柔新捷运后年杪竣工 新山房价直追吉隆坡

2024年11月10日
柔新捷运

柔新捷运系统的高架轨道和武吉查卡站已衔接，周边高楼公寓林立。

联合早报

（新山10日讯）柔新捷运系统（RTS）兴建工程预计在2026年底竣工，如今新山和新加坡两地买家纷纷入手新山武吉查卡站周边房产，带动新山房价狂飙。

柔新捷运系统在2021年动工兴建后，明显带动新山房地产发展，尤其是武吉查卡（Bukit Chagar）终站周边地区，早已成为房地产投资热区，吸引许多狮城民众以及越堤族投资置产。

根据兴业银行8月份发布的研究报告，武吉查卡站周边的房地产项目，平均每平方英尺的价格已达1000令吉至1300令吉，相当于吉隆坡市中心许多公寓的价格。

《联合早报》也报道，房地产中介与市场分析师提醒，狮城民众以汇率优势在新山购房不能只看价格，须多了解地方条规和发展商的业务表现，以便买得安心、住得开心、租得放心。

柔新捷运路线图

武吉查卡站附近最吃香

大马房地产发展商公会（REDHA）柔佛分会主席陈伶俐则指出，柔新捷运将大大缩短新山与新加坡之间的通勤时间，这让国内外民众对捷运沿线的房地产项目产生兴趣，尤其是武吉查卡站附近的项目。

“随着捷运完工日期将至，柔州尤其新山的房地产需求与价格不断上升。”

ERA产业柔佛州总执行长戴于放也说，基础设施项目可改变房地产市场，房价应声上涨，发展商肯定会看到市场潜力，并推出新的住宅和商业项目来满足不断增长的需求。

“这是因为人们都预计这些地区的房地产价值会上涨，因为它们对日常通勤者和投资者都有吸引力。”

他表示，对许多越堤族而言，柔州是他们的“大本营”，他们可以在新山扎根，省却在狮城租房的开销。

近车站房产热销

橄榄树房地产顾问公司执行董事陈徽添受访时说，许多狮城人了解并体验到捷运与轻快铁等公共交通对房地产增值的积极影响，这或许是最近武吉查卡站附近推出的高端房产取得良好销售成绩的原因。

资料显示，武吉查卡站附近的服务型公寓项目，除了碧桂园金海湾距离超过6公里，其他包括富力公主湾、御庭阁、实达天空88、佳乐喜、TriTower Residence、SKS Pavilion Residence、V@Summerplace、Skysuites、Suasana Iskandar、Sky Habitat Residence和Paragon Residences，距离都在5公里左右。

其中，富力公主湾目前有超过7000个公寓单位，以“走路就能到新山关卡”作为主要卖点。发展商预计明年陆续推出另外3000多个单位，让单位总数超过1万个。

而根据PropertyGuru网站的“大马房产第二季市场研究报告”，富力公主湾、御庭阁、TriTower Residence和实达天空88都登上大马公寓10大热搜排行榜，而成交量最多的项目是碧桂园金海湾。其中，碧桂园金海湾与富力公主湾两个项目的转售价格不断上涨。

碧桂园

狮城租金贵
工程师碧桂园置产

来自森美兰的应用工程师冼裕泉（34岁）去年花了约63万令吉在碧桂园金海湾买了一套3卧房式单位。

他说，目前他在新加坡马西岭租房，但租金一直调涨，平均一个小房间须700元到800元（约2313令吉至2643令吉），主人房则要1000元到1200元（约3304令吉至3965令吉）。

“反观碧桂园金海湾一个房间租金约为800令吉到1000令吉，相信明年应该会有很多人搬回新山，因为可以省很多钱，然后再用省下的钱供另一套屋子。”

而来自台湾的新加坡永久居民吕树兰就在新山享受退休生活。今年64岁的她在2022年4月以约99万1350令吉在碧桂园金海湾买了一个单位。

她说，在狮城居住其实很不错，但如果要购买像碧桂园金海湾的海景公寓，要付出约10倍的价格。

“新山的巴士服务其实相当完善，尤其是在市区一带，是理想的退休地点。接下来，我打算卖掉在新加坡的房子，准备申请大马第二家园计划（MM2H）。”

依区公主城潜力高

陈伶俐分析，许多外国人和大马人都有兴趣到新山和依斯干达公主城等具高增长潜力的地区购置房产。

“对于想在国外置产的狮城人来说，柔佛是具吸引力的选择，因为一些狮城人将柔州房产视为长期投资或养老房。”

柔佛Hingst Research地产咨询公司总经理邢伟杰分析道，在推拉因素下，狮城人和越堤族更积极在柔置产。

“推力因素是指狮城的住房成本和整体生活费越来越贵，推动原本住在狮城的人士考虑到柔置产。拉力因素则是指柔房地产价格和生活费相对较低，加上近10年来道路等基础设施不断改善、生活设施和新购物中心的出现，使新山成为一个可行的居住地。”

陈徽添则认为，许多狮城人去年开始购买柔州房产，可能与新加坡政府去年4月提高额外买方印花税（ABSD）有关。

“但我们认为，新加坡人热衷于新山房产还有其他原因，包括分散投资、退休或拥有周末住宅，实现投资和退休的双重目标。”

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