地产

总结2015年大马房地产/潘荣德硕士

2016年01月31日

刚刚结束在新加坡、第50场海外房地产演讲，真的是时候让自己休息，然后准备度过农历新年了。

从海外反应情况来看，我有望在年底突破我个人第100场海外房地产演讲了。 



除了春节后被邀约不断之外，更重要的是，外国投资者对马来西亚的房地产还是情有独钟。

最近发现很多本地媒体对大马房地产前景并不乐观的报道，这些归于某些区域的房地产销量有点缓慢，而且平均上大马人民都负担不起。

依我个人从外国投资者的角度来看却是相反，这却形成了很大的对比。 

虽然越来越多的投资者对第二家园的申请意愿不多，除了申请过程繁文缛节之外，第二家园的申请者再也不会有来马购房的优势，最大的原因是第二家园身分持有者和非第二家园身分持有者，可来马购买房子的价格都是一致的，所以，来马购房和申请第二家园身分基本上是两回事。 

也许常常与海外投资者接触的我，对他们的想法了如指掌，而且令我不解的是，很多时候看一些报章上刊登的地产研究报告，和我本人真正接触事实还是有差异的。 



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回想起在2015年发生的政治角力、爆发排华的课题，导致很多外国投资者都持观望态度，现在总算是风平浪静。

真真假假，再加上海外媒体的大肆渲染下，我国无端端上了外国的报章头条，之前的种族课题更是一发不可收拾。

正值我在海外演讲的当儿，也力邀外国投资者到大马考察，力证到底这些课题是否属实。

子女教育成就海外投资

根据2015年胡润中国投资移民白皮书，子女教育成了海外投资的主要原因，其次就是分散风险、移民以及资金升值，而大马刚好吻合这四大主要因素。 

大马各大顶尖大学的林立，租金回酬率处于5%以上，便宜的消费惟享有高素质的生活水平，适合养老退休的国度，再加上适度的宜人气候，让更多身在四季之分的投资者到大马避冬。 

其实在外国人眼中，大马个个都是语言天才，这也成了外国人想到大马这个优越的语言学习环境的国家。

还有一个，我个人觉得在推广大马房地产中，中国的开发商碧桂园也应记一大功，他们的人海战术、在中国的布局，还有销售及推广的手法，令人佩服不已。

也许之前很多中国人对大马并不了解，在经过碧桂园在中国大力推广下，投资大马这个国家顿时成了一股清流，势不可当。

在投资房地产方面，我国和欧美国家的个别优势都是不分上下。我在中国种种场合的演讲当中，几乎都会碰上碧桂园的销售团队，他们的专业、销售手法和积极，都令我感到非常的惊讶及敬佩。

中资去年投资大马破千亿

令人感到鼓舞的是，中国企业2015年在大马并购，联营及投资项目接近1千亿令吉。 

大马在推动一带一路倡议可说非常奏效，让更多中资首选投资在大马，成为它们欲在东盟国家立足的桥头堡。我还记得刚刚在新加坡演讲谈及一带一路，发现新加坡人民对这一倡议并不熟悉，有者甚至没听过。 

大马积极推广一带一路

不像大马的各个商会都在积极推广一带一路，翻开报章，不难发现有关一带一路的报道。

值得一提的是，今年是东盟国家一体系的启动，当国人还在探讨泛太平洋伙伴协议是否会合适抑或加速大马达到2020年宏愿国之际，由于令吉走势疲弱，裁员的风波更是掀起千层浪。

当下之计，我国应吸引更多外国投资企业到大马投资，从而制造更多就业机会，让我国的国内生产总值（GDP）稳健成长。

天佑大马，我倒期盼今年大马的外资直接投资总额会更上一层楼。

最后，预祝各位读者猴年行大运。

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名家专栏

两年“钱”买产托好时机/麦传球

2024年11月20日

巴生谷的人们，可能认为谷中城美佳广场或布城IOI广场每天的顾客数量可能是最多的。嗯，这可能是真的。

然而，如果我们以人均平方英尺顾客为基础进行估值，那么基于建筑面积，新山的KSL购物中心，可能会更有利可图。原因是商场内几乎所有可以出租的走道都已经出租了。

想象一下，不用等到周末，商场里也可能挤满了人，尤其是在学校放假期间（新加坡学校，哈哈！）

大马房地产投资信托（REITs，简称产托），一直以来都是寻求稳定收益和投资组合多样化的投资者的可靠选择。在当前全球经济动荡和利率看跌的趋势下，无论是全球还是大马，产托显得格外具有吸引力。

然而，现在会否是投资大马产托的正确时机？以及，与传统的单位信托或共同基金相比，它们的优势和劣势是什么？

1.全球经济形势与大马产托

1.大马利率看跌趋势：

●全球利率逐步稳定甚至下降的趋势，同样反映在大马。国家银行将隔夜政策利率（OPR）维持在3%，未来若经济需要，可能进一步下调。

●对产托的影响：

■较低的利率降低了产托的借贷成本，从而提高了盈利能力。

2.经济复苏推动力：

●大马国内生产总值（GDP）在疫情后已逐步复苏，国内消费和旅游业成为主要推动力。

●零售型产托，如怡保花园产托（IGBREIT）（拥有谷中城购物中心和The Gardens商场），随着消费者支出的反弹，正迎来客流量的显著增加。

●酒店型产托，如城中城产托（KLCC）（管理着东方文华酒店），也随着大马旅游业的复苏而回暖。

产托指数走势

2.为什么选择产托而不是单位信托或共同基金？

■产托的优势：

1.高且可预测的分红：

●大马产托法律规定，当产托分配至少90%的应税收入给投资者，可以免征企业所得税，因此，提供了具有吸引力的分红收益。

●相比之下，单位信托的分红不固定，金额和时间均缺乏可预测性。

2.有形资产支持：

●产托拥有实物房地产，提供了内在价值，并能对冲通货膨胀。在成本上涨时期，租金收入和房产价值通常会随之增加。

●例如，柏威年产托（PAVREIT），其资产包括大马最优质的零售地段Pavilion吉隆坡，为投资者提供强大的资产支持。

3.流动性强：

●产托在马交所上市，投资者可以轻松买卖其股票。相比之下，共同基金可能会有锁定期或赎回延迟。

●如果投资者需要即时资金，他们可以迅速出售产托股。

4.对冲通货膨胀：

●房地产价值通常会随通货膨胀而上升，租金收入也往往包括与通胀挂钩的条款。

■产托的劣势：

1.对利率敏感：

●产托的价格与利率呈反比关系。虽然当前利率较低，但未来若利率上升，可能会对估值产生负面影响。

●例如，城中城产托的长期固定租赁协议，可能在利率上升时出现价格下跌。

2.集中风险：

●产托专注于房地产领域。若想在科技或医疗等其他行业进行更广泛的多元化，共同基金是更好的选择。

3.现在是投资好时机吗？

1.强劲的分红与低利率：

●当前大马产托的分红收益率在4%至8%之间，远高于定期存款（约3%）和债券（约4%），对追求收益的投资者极具吸引力。

2.估值机会：

●许多大马产托以低于其净资产价值（NAV）的价格交易。

大马产托在当前的低利率环境下表现良好，为投资者提供了获得高且稳定分红收益的机会，同时受益于大马经济的复苏。

然而，随着线上平台的迅速崛起，企业运营和消费者购物的方式正在发生重大转变。像Shopee、Lazada和Zalora这样的电子商务平台，以及基于云的服务提供商，显著减少了对实体办公室和零售店的需求。

随着越来越多的业务和消费者转向线上，出现了一个值得关注的问题：这是否对产托构成了威胁，尤其是那些投资于办公室和零售物业的产托？

线上平台的崛起，确实对某些类型的产托（尤其是传统零售和办公室物业）构成了挑战。然而，这并不意味着该行业会遭受重大打击。

实体空间正在适应数字经济，零售空间正在转型为生活方式中心，而办公空间则向混合办公友好的布局发展。

电子商务的增长，还为工业和物流型产托带来了新的机遇，因为仓储和履约中心的需求迅速增长。在数字化时代，位于战略城市地段的优质资产，仍然具有强大的价值。

通过投资大马产托，同时密切关注全球经济趋势和利率变化，你可以在当下不确定的环境中，打造一个稳定且回报丰厚的投资组合。

两年前（图表内蓝色箭头期间），我有感而发，于是写了一篇文章，来引发人们对产托投资的思考。请阅读下面的文章，为什么我两年前写了一篇关于产托的文章，并对产托的前景持积极态度。

产托是时候捞底吗?/麦传球

股市里的“房”事/麦传球

现在投资风险更低

两年后的今天，我再次有感而发，并希望能够激励人们重新思考产托的投资。

现在，投资产托的风险应该更低，因为总体而言我国经济增长较高，加上利率前景看跌。

当然，就像两年前你错过了它一样。你还是可以再等两年后我的下一篇文章，来证实我的观点。

可能你有相同的问题，“是时候捞底吗？”

当以后价格较高时，今天的高点实际上是一个低点。

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