房地产的未来在于永续和环保/林景清
告别了充满变化的2018年，马来西亚以一个崭新的气象迎来了2019年。
在过去的一年当中，国内房地产市场是否已摆脱了走软的趋势呢？而市场在今年又将何去何从？
根据国家产业资料中心（NAPIC）的数据，房市在2018年的首9个月共录得22万8867宗成交量，总值1008亿5127万令吉。
相较2017年同期的22万9545宗和1022亿9019万令吉，去年首9个月的成交量和交易价值分别按年下滑了0.3%和1.4%。
此外，滞销住宅房屋的数量在截至去年9月底时按年提高了48.35%，至3万115间，而这些未售的房屋总值195.4亿令吉。
这显示市场在2018年依旧受到银行放贷政策严谨、滞销房屋数量持续攀升、经济增长率放缓和市场信心低迷等问题的困扰。
而解决这些问题需要多管齐下，包括设法改善经济发展、提高人民收入水平与降低发展商的经商成本等。
不过，在众多的解决方案当中，我认为最重要的是把环保和永续的概念贯彻到房地产领域中，才能使这个行业永久地经营和发展。
其中一个好处就是能够减少资源的浪费，从而降低发展商的经商成本，最终把房价保持在可负担水平。
发展商也能够减少本身在兴建房产过程中对环境的影响，同时提升房产的耐久度和寿命，有助减轻买家在未来对有关建筑物的保养和维修的压力。
可借鉴奥斯陆机场
在这方面，我国可以向很多国外的建筑物借鉴，比如被誉为世界最绿色环保的挪威奥斯陆国际机场。
该机场在2017年4月启用的第二航站，是世界第一座获得英国建筑研究院绿色建筑评估体系（BREEAM）认证为“卓越”等级的机场建筑。
这个机场以环境永续作为设计主题，在建造航站的时候采用了当地森林的木材、火山泥制成的水泥和回收钢材，从而把建筑过程中的二氧化碳排放量降低了35%。
在设计方面，该机场采用环保的方式，使用裸露的水泥柱子和地面等，这不但增加了空间的质朴感，也能减少成本和方便日后的保养。
回看国内，市场上大部分的房地产发展还是在遵循着传统的设计和建造方式，只有很少数愿意付出在永续和环保上面，因此在发展商方面，这点需要获得改善。
以购物商场为例，近期开张的亿国城购物商场就大胆采用了这些绿色环保的设计理念，用裸露的墙身、柱子和管线等，营造出别树一帜的现代商场。
免去了油漆、天花和其他装饰性的装潢后，这座总面积约100万平方尺的购物商场花费的建造成本，比类似的商场节省了近20%。
而这笔省下了的成本，就用在其他的永续设计上面，比如连接该商场到珍珠花园捷运站的衔接天桥上就安装了太阳能板，通过自给自足的方式来为该天桥的灯光和其他设施供电，达到永续环保的目标。
最低成本打造安全和品质
中华文化千年来传承的美德之一，就是节约。
如果我们把这个概念套用在目前的从事模式上，就是要设法用最低的成本和最少的资源，打造出符合安全和品质的最好成果。
随着地球的人口不断增加，假设所有的企业还是盲目采用已经脱节的传统经商方式，那么，我相信地球的资源很快就会因此而被取之殆尽，而这一点在房地产领域中尤其明显。
房屋是大多数人一生中作出最大的一笔投资，这意味着这些人一生中可能只有能力买得起一间房子。
然而，如果他们所买的房子只有数十年的寿命、无法永续传承下去的话，那么在这些建筑物变得破烂不堪后，又会被拆毁和重建新的建筑物。
这不但会浪费资源，也会因为种种成本的叠加而让房价变得越来越贵，导致越来越多人买不起房。
教育大众认识永续房产
在实现永续和环保的路上，我认为发展商首先必须确立一个实现永续的愿景和目标，然后再从经商原则、环境控管和创新精神等方面下手。
具体而言，业者需要先订立和遵循本身的一套道德原则，然后积极实行保存能源、再循环利用、保育环境、提升效率、改善资源应用和管理等方针，这样一来才能确保永续和环保的元素可以真正注入到产品当中。
而这当中最重要的一环，就是回馈和教育社会。
在发展一个地区的同时，发展商应该以各种形式来提升周遭的社区，例如改善交通和提供新的绿肺等。
同时，发展商也应该为大众灌输正确的概念，像是使用预制建筑材料和采用永续环保设计理念的好处等。
这是因为很多人对于建筑物的认知，还是停留在老旧的阶段，无法接受像是裸露的水泥墙身和天花等设计，从而对这些设计产生误解，而且往往以为是发展商偷工减料。
在这方面，如能加强大众对此的认识和了解，相信能鼓励更多人购买具备永续元素的房地产，从而刺激更多发展商兴建这类项目。
趁房市低迷大量囤地 中国部分发展商走出低谷
（北京1日讯）中国房地产行业的整体复苏虽然缓慢，但仍有一些房企近期在土地市场和资本市场双双脱颖而出，成为中国地产企业走出持续多年危机的探路前锋。
绿城中国的股价自去年9月中国宣布一揽子重磅刺激措施以来一度翻倍有余，尽管近期追随大盘回调，仍积累了逾70%的涨幅，中国金茂同期也涨逾70%，建发国际涨约40%，远超彭博行业研究中资地产股指数的涨幅。碧桂园、中国奥园等部分陷入债务困境的房企股仍陷跌势。
房价趋稳
绿城和金茂都拥有央企股东，建发国际则背靠厦门市属国有企业，国资背景使其具有更强的融资能力有助于避免债务危机。同时在行业低迷之际，国有开发商通过在中国主要城市积极囤地，押注这些城市能够率先受益于市场复苏。
“专注于核心城市的开发商可能正处于上升期，”Jefferies经济学家陈书劲（译音）认为，“一线城市和部分二线城市的房价趋于稳定，土地交易也已出现逆转；预计其中一些城市的新项目内部收益率正在改善。”
在政府祭出多项刺激政策以重振楼市之后，国资背景的开发商开始以溢价购买土地，今年的土地买家中就包括绿城中国。
克而瑞地产研究周六的报告显示，土拍市场缩量升温，核心城市延续高热，3月土拍平均溢价率已经重回2021年高位。
彭博行业研究分析师克里斯蒂洪（译音）在早些时候的一份报告中写道，绿城拥有79%的可售资源都在一二线城市，在2024年的土地投资额也领先于同行，因此绿城更有能力从任何进一步的宽松政策中捕捉大城市的复苏机会。
根据克而瑞数据，绿城今年以来在销售榜位列第三。
随着通缩给中国的经济前景带来进一步的压力，2月房价跌速加快。低迷市场加剧房企的两极分化，彭博行业研究报告称，出于对部分预售房无法如期竣工的担忧，购房者今年可能会继续转向国有开发商项目和二手房市场，中国大多数城市取消限购也预示着需求可能向较大城市转移。
逆风下彰显韧性
部分国资背景的房企最新财报展现出行业逆风中的韧性，金茂宣布2024年净利润10.6亿人民币（约6.47亿令吉），较上年扭亏为盈。在此前公布业绩预喜之后，该公司获得摩根大通、汇丰、高盛等机构上调股票评级。
绿城中国上周宣布董事部主席换人，触发股价一度大幅回撤。但在公司公布因一次性的资产减值导致去年净利润下降49%以后，彭博汇总的四位分析师的预测均值显示，公司今年净利润料上扬97%。
瑞银上个月将绿城中国的股票评级从中性上调至买入，并将其2025年合同销售预估从同比下降调整为增长10%、上调未来两年的盈利和利润率预估。
绿城拥有“灵活的土地储备结构，杭州和成都的土储份额较高，2024年积极收购土地，”瑞银指出，“公司将受益于核心城市的销售复苏。”
建发今年以来在北京、杭州、成都等城市大举拿地，且上周在杭竞得的土地刷新了杭州土拍市场楼面单价新高。建发此前还以两倍于起拍楼面价的价格斩获了成都一块土地。成都二手房价格已连续五个月攀升，是统计局跟踪的70个城市中的最好表现之一。
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