房地产领域今年何去何从?/林景清
在刚过去的2017年，房地产领域可说是经历了表面平淡、但实际上暗流汹涌的一年。
除了家庭债务高企、严格的银行贷款政策和消费者情绪低迷等一贯的挑战，该领域还在接近年底时迎来了一只“黑天鹅”，即政府针对办公楼、购物商场和价值100万令吉以上公寓和服务式公寓发出的冻结令。
这不但对原本已经颓靡不振的产业市场带来冲击，也导致该领域的前景更加不明朗。
带着这些挥之不去的阴霾迈入2018年，也许很多人会对房地产领域抱持着更加悲观的看法，有些人甚至已经言之凿凿地下定论，说市场崩盘在即。
不过，市场的前景真是如此黯淡和容易预测吗？须知道，左右一个领域未来走向的因素，可谓不胜枚举，当中不但涵盖政治、经济、文化、科技，甚至还有社会潮流和消费模式等较常被人忽略的方面。
因此，想要精准地预测一个趋势、结果或是事件的发生，根本就没人会有百分之百的把握，我们能做的只有关注有关方面的最新进展，以掌握市场的脉动。
那么在崭新的2018年，房地产领域值得留意的看点又有哪些呢？最主要的，莫过于产业交易数据。
所谓“数据不会说谎”，在这个网络和社交平台充斥大量假新闻和资讯的时代，数据的重要性就显得更加重要。
看数据辨真伪
在房地产领域中，产业交易数据更是市场的晴雨表，不管市场上有多少尘嚣，精明的人们只要看一眼数字就能分辨真伪。
来自国家产业资料中心的官方数据显示，我国产业市场在过去两年连续陷入价量齐跌的窘境。
在2015年，总成交量按年跌5.72%，至36万2105宗；总成交价值按年减少8.02%，至1498.98亿令吉。
2016年方面，总成交量按钮萎缩11.5%，报32万425宗；总成交价值按年下滑3%，至1454.09亿令吉。
至于2017年的首9个月，总成交量还是按年跌4.33%，至22万9529宗。
不过，总成交价值已经摆脱跌势，录得1022.89亿令吉，按年涨7.03%，归功于工业房产以外的产业类型，如住宅房屋、商用产业、农业和发展用地的交易价值攀升。
尽管去年全年的数据尚未出炉，要总结市场表现还是言之过早，不过从最新数据来看，整体市场似乎出现一些回暖的迹象，而且也反映出发展商、买家和投资者等开始适应目前的新常态。
因此，相信市况会在今年进一步好转，尤其是可负担房屋，因为市场不会永远都处于下行周期的。
在购物商场和办公楼等商用产业方面，预计会迎来稳定的需求，因为一方面大马在东南亚区域的零售市场地位还是相当稳固，另一方面国内的共用办公空间需求也持续增长。
但无论是何种类型的产业，都必须要找出本身独特的卖点。
以即将在今年开张的亿国城（EkoCheras）为例，该商场不仅具备超过4000个停车位和连接珍珠花园捷运站的人行天桥，还有一个可直接通往第二中环大道的U转高价天桥，为公众提供最舒适和便利的购物体验。
先租后买减滞销屋
今年和未来数年的关键，在于市场是否能够进一步稳定下来，并解决供需失衡、人民买房能力疲弱和滞销产业数量高企等问题。
如同我在上一期专栏所说，如果房屋供需失衡的问题没有获得妥善处理，不仅会拖累房市，还将威胁国家经济发展。
而在目前的实况中，想要逐步减少滞销房屋单位的方法之一，就是采取先租后买模式，让发展商先把这些单位租给潜在买家，待他们具有足够能力后，再以当初的价格卖给他们。
这个模式在一定程度上将缓和发展商财政方面的压力，同时符合我国迈向居者有其屋的目标，并打造一个更健康的产业市场。
看准这方面的优势和好处，在去年11月通过马银行回教银行推出了名为HouzKEY的先租后买配套，让买家能够借此买下国内知名发展商的产业项目。接下来，希望会有更多企业能够推出更创新的计划，进一步降低滞销房屋单位的数量。
淡市有利真正买家
虽然很多人都看淡房产领域的前景，但这并不会对那些真正的产业买家造成冲击，甚至还有利他们置业。
过去几年，不管是政府或是私人界都在大力兴建可负担房屋，因而促使这类型的房屋在市场大行其道。
这股趋势相信会在今年乃至未来数年继续延烧，以贯彻政府为了达致居者有其屋的目标。
在政府方面，首相拿督斯里纳吉已经在2018年财政预算案宣布拨出220亿令吉，当中大部分将用来兴建约25万7900间可负担房屋。
另外，有鉴于政府的高档公寓冻结令和大型公交项目逐步完工，预料私人界发展商会继续响应这个方针，推出价格亲民且能够迎合买家的产品，如公交导向发展项目，并且继续提供优惠的买房配套。
除此，很多发展商都开始加入先租后买模式的行列，为买家提供另一种买房的管道。
加上被拍卖房产的数量依然高居不下，产业买家应该把握目前市况为他们所带来的机会，物色一间自己属意的房屋。
【柔新经济特区特辑】柔佛酒店掀改造潮 商务酒店品牌升级
柔佛许多酒店已蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。
柔新经济特区将吸引大量企业入驻。随着众多企业相继落地后，各类商务活动如商务会议、产品发布会、商务洽谈等频繁举行，务求迎来大量商务人士涌入，直接推高当地住宿需求，为酒店业带来长期的稳定客源。
柔新的经济联系与社交活动紧密，经济特区建设亦势必吸引大批投资者、企业家和外籍人士进驻，他们都需要短期或长期的住宿；不少新加坡人和“马劳”会选择周末到新山度假、购物和消遣，进一步推动酒店业发展。
驱动柔佛酒店业前进的另一动力，是柔州政府设定2026年为“柔佛旅游年”，冀吸引1200万旅客，其中600万人次预计来自新加坡，为其业提供诱人的市场潜力。
柔佛掀起酒店改造热潮！
马来西亚商务酒店协会（MyBHA）署理总会长兼柔佛分会会长谢秉益接受《南洋商报》访问时说，柔新经济特区带动房地产热潮，许多投资者购置店铺或商业物业，并改造为酒店，以获得稳定现金流。待市场成熟后，许多业者将酒店连同店铺一起出售，以获取更高回酬。
“这种情况促使市场不断涌现新酒店。”
柔佛大型酒店约有超过1万间客房。
酒店素质提升
“哪里有机会，那里便有人一窝蜂涌进来，这种现象可能导致酒店供需失衡，甚至出现烂市。”
商务酒店业是可持续发展的行业，关键是业者如何精进。为了提升和强化商务酒店，MyBHA去年推出“酒店复苏与品牌强化战略计划”，制定四大方向：品牌改造、优化服务、教育辅导及巩固关系。
“随着时代更迭、行业进步，会员酒店已从廉价酒店的既定印象，蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。”
如今，柔新经济特区蓬勃发展，酒店业迫切自我优化，提高市场竞争。柔州需要更多元化的活动，如国际庆典，增加消费人流。
柔佛商务酒店协会共有246家会员酒店，9840间客房，不过市场仍有许多非协会会员商务酒店。另外，大型酒店工会在柔佛也有约100间酒店，超过1万间客房，这还不包括爱彼迎（Airbnb）和地方民宿。
当地酒店客源主要是游客和出差公干者，只有周末客源不断，周一至周五的入住率较低。根据该协会统计，来柔佛的新加坡客人占比介于20%至30%，其他则是国人。
谢秉益（本报档案照）
非法民宿冲击行业
非法民宿一直是酒店行业的威胁。在柔佛，未注册的非法民宿数量高达8000个单位，连豪华洋房和有地住宅也改建为民宿，服务水平甚至超越酒店，收费也不便宜。
谢秉益说，有些洋房可入住20人，一晚收费高达4000令吉，即使一个月只营业20天，都有8万令吉收入。非法民宿无需缴税，还享有定价优势。
酒店收入靠客房价格，然而正规酒店业者无法弹性调涨房价，两者对比之下，严重影响正规酒店业的竞争力。
“为了提升品牌价值，协会也探讨回教认证的酒店。”
业者盼政策速落实
酒店业者呼吁政府尽快落实《短期住宿指南》，以管控非法民宿。该指南早于2018年拟定，规定私人住宅若要用作短租，必须获得管理层批准，并向市议会申请执照，同时限制年度短租天数。然而，指南至今仍未落实，导致酒店业者陷入不公平的竞争。
正规酒店需要为每一位入住的外国游客每晚支付10令吉旅游税，但短租单位不需要。
其实很多公寓买家都是外国人，完成交易后，即把单位交给物业管理公司做短租。
《短期住宿指南》尚未出炉，国家未有法令管束，也无法向业者征收旅游税。
“不合法合理的竞争条件，已让酒店业者感到很担忧。我们没办法阻止新人进场，但希望政府先保障合法酒店业者。”
在线旅行社“双刃刀”
在线旅行社（OTA）如Agoda、Booking.com等使用网络平台营销酒店客房由来已久，起初酒店业者纷纷加入，透过平台把酒店资讯串流出去。
谢秉益说，后期，协会发现网络平台背后是外国公司，它们的运营手法犹如“殖民操作”，意思是虽然酒店不属于平台，但却可以操控客房价、品牌知名度等，酒店业者逐渐失去营销自主权。
如果商务酒店在平台租房，只要顾客有半点不满而向平台投诉，平台会倾向顾客利益，有些时候，无理取闹也会变成合理。
3D工作乏人问津
除了非法民宿和在线旅行社“两大”外患，酒店业也面临长期人力短缺的内忧，尤其是客房清洁人员。这些工作被认为是“3D工作”，即肮脏、危险和有损尊严（dirty, dangerous, and demeaning），本地人不愿从事，引入外籍劳工又受到政策限制。
谢秉益说，今年2月，旅游部曾开放为其10天的申请窗口，允许酒店业者申请外籍劳工，但10天时间过短，许多业者并来不及申请，该协会已和部门沟通，希望延长期限。
此外，柔佛酒店业面临人才外流问题，需要各方正视。对岸新加坡的工资比大马高3.3倍，许多本地人选择跨境工作，进一步加剧人力短缺。
从今年2月1日起，政府落实最低薪金制，从1500令吉调涨到1700令吉。这项政策不仅影响酒店业，还因供应商同步调涨薪资，导致供货价格上涨，营运成本增加。
随着政府政策越趋完善，以及市场进一步发展，柔佛酒店业颇具潜力。要在竞争中突围，将取决于业者是否能精准把握市场趋势。
相关新闻
