投资自住两相宜 3类产业带动房市/林景清
上期说到房地产市场开始出现好转的迹象，该市场在去年首九个月的总成交价值，按年回扬7.03%，主因是住宅房屋、商用产业，还有农业与发展用地的交易价值增加。‘
根据这些来自国家产业资料中心的数据，尽管整体成交量继续减少，但很多房产和土地的价格还是稳中看涨。
以占了整体房市交易一半以上的住宅房屋为例，虽然但去年首9个月的成交量也在减少，但成交价值录得498亿令吉，比前年同期的482.7亿令吉，高出3.17%。
这表示在住宅房屋市场当中，依然还有很多出色的房子受到买家和投资者追捧，从而形成了一股强劲的上涨动力，推升该市场的成交价值。
根据当前市况和国家产业资料中心的数据来分析，相信如今还能够逆市走高的房产，分别是以下三类：
1.公共交通导向和综合发展项目
随着国内基础建设和公共交通持续改善，加上可发展土地越来越少，很多地区陆续出现公交导向和综合发展项目，尤其是在巴生谷。
这些项目的特点是处于策略位置，靠近市中心和公交等设施，而且往往都集住宅、商用、办公和休闲等各种元素于一身，目标迎合各种买家的需求。
例如即将在今年逐步完工的亿国城（EkoCheras），当中不但有连接到捷运站的购物商场，还有服务式公寓、酒店和办公楼等。
同时，这些项目内的公寓单位，售价基本都设在30万至50万令吉左右，是如今的年轻人和小家庭能够负担的水平，所以颇受买家的欢迎。
2.重获青睐的二手房屋
人口增长和城市化趋势为昔日的郊外地区，带来了更多人流、发展项目和基础建设，从而为当地的二手房子变成身价百倍的热门产业。
这方面的典型例子有八打灵再也、蒲种、梳邦再也、冼都和蕉赖等，它们在过去都是人们嗤之以鼻的“偏远”地区，但随着高速大道和公交建设逐渐完备，如今它们成是人们买房置业的首选区域之一。
像是亿国城所处的蕉赖，当地的住户在过去常常受到塞车问题的困扰，但双溪毛糯至加影捷运路线开跑后，来往市中心和其他地方变得更加方便。
因此，这些地区的二手排屋、组屋和公寓，吸引了很多想在吉隆坡附近居住的买家的目光。
而在近几年开始腾飞、前景看俏的地区，包括士毛月、依约（Ijok）、根登（Kundang）、直落坡（Telok Panglima Garang）和本查阿南（Puncak Alam）等。
3.租金回酬持稳的产业
除了用来自住，产业也是一项稳定且能够带来可观回酬的投资工具，因此，一间能为业主持续捎来良好回酬的房子，售价肯定会更加稳定。
虽然国内在过去数年蒙受经济和人民消费能力走低的冲击，拖累很多房产的租金回酬都相当惨淡，但有些地区的租金还是相较强韧，受到的影响不大。
而这些租金水平能够保持稳定的房产，大多聚集在租屋需求连绵不断的地方，例如教育学府林立和学生众多的双威镇、沙登、双溪龙镇和赛城，还有外国企业员工偏爱的吉隆坡市中心、满家乐和白沙罗等。
在这当中，教育机构是几乎不受经济走势影响的，加上国家对高学历和技术人才可说是求贤若渴，这些学府重镇的学生人数将只升不跌，因而带来源源不绝的房产需求。
另一方面，随着国内建筑领域蓬勃发展，很多本地建筑商都与外国企业联手承包大型项目。
而这些外国企业的员工也因此来到大马居住，为那些向来受到外国人偏爱或他们工作附近的地区，带来了一股强劲的租屋需求。
结语:
展望2018年和未来数年，这三类房屋预料还是能够继续交出良好的表现，带动整体房市继续转好。
由于它们具备众多优点，因此，不管是投资者或打算买来自住的产业买家，这些类型的房子都相当值得他们留意。
虽然相较数年前的情况，目前的房市的确是逊色不少，但市面上还是有很多类似这三类房产的“沧海遗珠”，等待着有眼光的人们发掘。
【柔新经济特区特辑】柔佛酒店掀改造潮 商务酒店品牌升级
柔佛许多酒店已蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。
柔新经济特区将吸引大量企业入驻。随着众多企业相继落地后，各类商务活动如商务会议、产品发布会、商务洽谈等频繁举行，务求迎来大量商务人士涌入，直接推高当地住宿需求，为酒店业带来长期的稳定客源。
柔新的经济联系与社交活动紧密，经济特区建设亦势必吸引大批投资者、企业家和外籍人士进驻，他们都需要短期或长期的住宿；不少新加坡人和“马劳”会选择周末到新山度假、购物和消遣，进一步推动酒店业发展。
驱动柔佛酒店业前进的另一动力，是柔州政府设定2026年为“柔佛旅游年”，冀吸引1200万旅客，其中600万人次预计来自新加坡，为其业提供诱人的市场潜力。
柔佛掀起酒店改造热潮！
马来西亚商务酒店协会（MyBHA）署理总会长兼柔佛分会会长谢秉益接受《南洋商报》访问时说，柔新经济特区带动房地产热潮，许多投资者购置店铺或商业物业，并改造为酒店，以获得稳定现金流。待市场成熟后，许多业者将酒店连同店铺一起出售，以获取更高回酬。
“这种情况促使市场不断涌现新酒店。”
柔佛大型酒店约有超过1万间客房。
酒店素质提升
“哪里有机会，那里便有人一窝蜂涌进来，这种现象可能导致酒店供需失衡，甚至出现烂市。”
商务酒店业是可持续发展的行业，关键是业者如何精进。为了提升和强化商务酒店，MyBHA去年推出“酒店复苏与品牌强化战略计划”，制定四大方向：品牌改造、优化服务、教育辅导及巩固关系。
“随着时代更迭、行业进步，会员酒店已从廉价酒店的既定印象，蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。”
如今，柔新经济特区蓬勃发展，酒店业迫切自我优化，提高市场竞争。柔州需要更多元化的活动，如国际庆典，增加消费人流。
柔佛商务酒店协会共有246家会员酒店，9840间客房，不过市场仍有许多非协会会员商务酒店。另外，大型酒店工会在柔佛也有约100间酒店，超过1万间客房，这还不包括爱彼迎（Airbnb）和地方民宿。
当地酒店客源主要是游客和出差公干者，只有周末客源不断，周一至周五的入住率较低。根据该协会统计，来柔佛的新加坡客人占比介于20%至30%，其他则是国人。
谢秉益（本报档案照）
非法民宿冲击行业
非法民宿一直是酒店行业的威胁。在柔佛，未注册的非法民宿数量高达8000个单位，连豪华洋房和有地住宅也改建为民宿，服务水平甚至超越酒店，收费也不便宜。
谢秉益说，有些洋房可入住20人，一晚收费高达4000令吉，即使一个月只营业20天，都有8万令吉收入。非法民宿无需缴税，还享有定价优势。
酒店收入靠客房价格，然而正规酒店业者无法弹性调涨房价，两者对比之下，严重影响正规酒店业的竞争力。
“为了提升品牌价值，协会也探讨回教认证的酒店。”
业者盼政策速落实
酒店业者呼吁政府尽快落实《短期住宿指南》，以管控非法民宿。该指南早于2018年拟定，规定私人住宅若要用作短租，必须获得管理层批准，并向市议会申请执照，同时限制年度短租天数。然而，指南至今仍未落实，导致酒店业者陷入不公平的竞争。
正规酒店需要为每一位入住的外国游客每晚支付10令吉旅游税，但短租单位不需要。
其实很多公寓买家都是外国人，完成交易后，即把单位交给物业管理公司做短租。
《短期住宿指南》尚未出炉，国家未有法令管束，也无法向业者征收旅游税。
“不合法合理的竞争条件，已让酒店业者感到很担忧。我们没办法阻止新人进场，但希望政府先保障合法酒店业者。”
在线旅行社“双刃刀”
在线旅行社（OTA）如Agoda、Booking.com等使用网络平台营销酒店客房由来已久，起初酒店业者纷纷加入，透过平台把酒店资讯串流出去。
谢秉益说，后期，协会发现网络平台背后是外国公司，它们的运营手法犹如“殖民操作”，意思是虽然酒店不属于平台，但却可以操控客房价、品牌知名度等，酒店业者逐渐失去营销自主权。
如果商务酒店在平台租房，只要顾客有半点不满而向平台投诉，平台会倾向顾客利益，有些时候，无理取闹也会变成合理。
3D工作乏人问津
除了非法民宿和在线旅行社“两大”外患，酒店业也面临长期人力短缺的内忧，尤其是客房清洁人员。这些工作被认为是“3D工作”，即肮脏、危险和有损尊严（dirty, dangerous, and demeaning），本地人不愿从事，引入外籍劳工又受到政策限制。
谢秉益说，今年2月，旅游部曾开放为其10天的申请窗口，允许酒店业者申请外籍劳工，但10天时间过短，许多业者并来不及申请，该协会已和部门沟通，希望延长期限。
此外，柔佛酒店业面临人才外流问题，需要各方正视。对岸新加坡的工资比大马高3.3倍，许多本地人选择跨境工作，进一步加剧人力短缺。
从今年2月1日起，政府落实最低薪金制，从1500令吉调涨到1700令吉。这项政策不仅影响酒店业，还因供应商同步调涨薪资，导致供货价格上涨，营运成本增加。
随着政府政策越趋完善，以及市场进一步发展，柔佛酒店业颇具潜力。要在竞争中突围，将取决于业者是否能精准把握市场趋势。
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