改革房市缔造三赢/林景清
还有不到一个月的时间就是2020年，尽管高收入先进国的宏愿还未能达成，但我们不妨将这一年当作一个改革的分水岭。
在这个崭新的一年，或许是我国严谨和认真地检讨那些困扰经济增长的问题，并且拟定一个永续发展蓝图的好时机。
作为国家经济主要动力之一的房地产行业，政府应该趁此机会下定决心展开改革，把该行业多年来的疑难杂症都解决。
这一个能够带动超过140个行业的经济火车头，在过去数年来的增长面临不少挑战，从而导致连带的行业与许多人民的生计都受到影响。
同时，这也让市场蒙上一股不明朗的氛围，让许多投资者对我国却步。
在这种缺乏资金投入的情况，不但会进一步加剧市场的悲观氛围，甚至还会拖累许多政府与私人的项目难以推行。
对此，假如政府能够在国内基础建设的发展方针上，给予更明确的指示和方向，就能扭转这个局面。举例来说，隆新高铁、大马城与捷运第三路线等政府基于财政因素而展延了的这些项目，应该尽早完成有关的检讨，并且设定一个明确的重启期限。
政府应有明确方针
这是因为，这些都是有望作为经济及社会发展催化剂的大型项目，而许多企业和投资者在多年前就已经进行布局。
一旦有了这些基建系统，发展商与投资者就能推出合适的房地产项目来跟这些系统配合，从而创造更大的社会与经济效益。
因此，这些项目是否还是照跑，并且在何时才会开始，政府应该给予更明确的交代，这样才能稳定投资者的信心，让他们继续手中的投资活动。
要知道，推动经济发展的关键之一就是来自国内外的投资，而投资者最担心的就是不明朗氛围，所以政府要有明确的宣布和方针，才能吸引及留住这些资金。
提高建案审批效率
另一个极需解决的问题，就是我不断强调的建案申请过程，若这个问题一直不解决，那么房地产业的发展就很难有显著的改善。
在国内，这个过程不只是冗长，而且还会为发展商招致许多开销，所以，这造成房价居高不下，并且还在某程度上拖累了政府兴建100万间可负担房屋的目标。
因为，假如一项房地产项目的发展准证要好几年、甚至10年才发出，试问在这样的速度下，要何时才能达到这个目标？
所以，政府应该趁此对审批程序展开调查，以找出当中的症结，并设法提高效率。
政府私人界须配合
同时，我认为在政策与项目的推行上，政府要与私人界紧密配合，才能达到事半功倍、惠及众人的成果。
以可负担房屋为例，在推行项目之前，政府和相关的私人企业应该针对双方的合作与财务结构展开讨论，来找出一套可行的方法，这样才能确保有关项目的成功，还有后续项目的永续程度。
这一点至关重要，假设双方合作无法达致双赢，那么有关的项目是根本不可行的。
在这一方面，政府应该在某些方面提供补助，来确保私人发展商能够获得合理的盈利，这样就能有效地推行计划，最终帮助人们拥房的目标。
总言之，政府和私人界须互相配合，才能达到三赢的局面，即政府、私人及人民都能得益。
切勿忽略永续发展
最后，我希望政府能够更关注永续发展的议题，尤其是在房地产发展方面，应该把更多注意力放在先进科技的应用。
对于政府在近期制定了一套有关智能城市的框架，作为实际与永续地解决各种市区问题的蓝本，我认为是一项很好的举措。
作为一座成功的智能城市，首要就是为人们提供便利、安全和高效的生活体验，因此，如果政府想要把智能元素注入国内城市，应该从这三大方面着手。
因此，政府首先应该提升现有的城市系统与基建，让它们变得更加先进与方便。
装闭路电视加强治安
以吉隆坡为例，我认为政府应该播出一笔款项，在秋杰（Chow Kit）等老旧社区安装闭路电视等智能保安系统，来加强当地治安。
另一方面，国内高速公路的收费站模式也应该进行改革，把如今升降栅栏的设计，改为闭路电视与智能侦测感应系统。
同时，政府应该贯彻电子钱包与射频识别（RFID）技术的普及化，让每一辆汽车都安装一个连接到智能钱包的RFID智能晶片。每一个智能晶片都会记录车辆与车主的信息的，经过收费站时就能自动侦测并且付费，可以显著提升便利。
另一方面，这些具有车主身分信息的晶片，可以方便执法人员掌握信息，对超速等违法行为展开行动。
通过这些科技的应用，就能把安全、便利和高效这三大元素融入国内城市中，因此，希望政府能够更多地留意这方面的议题，并早日解决。
【柔新经济特区特辑】柔佛酒店掀改造潮 商务酒店品牌升级
柔佛许多酒店已蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。
柔新经济特区将吸引大量企业入驻。随着众多企业相继落地后，各类商务活动如商务会议、产品发布会、商务洽谈等频繁举行，务求迎来大量商务人士涌入，直接推高当地住宿需求，为酒店业带来长期的稳定客源。
柔新的经济联系与社交活动紧密，经济特区建设亦势必吸引大批投资者、企业家和外籍人士进驻，他们都需要短期或长期的住宿；不少新加坡人和“马劳”会选择周末到新山度假、购物和消遣，进一步推动酒店业发展。
驱动柔佛酒店业前进的另一动力，是柔州政府设定2026年为“柔佛旅游年”，冀吸引1200万旅客，其中600万人次预计来自新加坡，为其业提供诱人的市场潜力。
柔佛掀起酒店改造热潮！
马来西亚商务酒店协会（MyBHA）署理总会长兼柔佛分会会长谢秉益接受《南洋商报》访问时说，柔新经济特区带动房地产热潮，许多投资者购置店铺或商业物业，并改造为酒店，以获得稳定现金流。待市场成熟后，许多业者将酒店连同店铺一起出售，以获取更高回酬。
“这种情况促使市场不断涌现新酒店。”
柔佛大型酒店约有超过1万间客房。
酒店素质提升
“哪里有机会，那里便有人一窝蜂涌进来，这种现象可能导致酒店供需失衡，甚至出现烂市。”
商务酒店业是可持续发展的行业，关键是业者如何精进。为了提升和强化商务酒店，MyBHA去年推出“酒店复苏与品牌强化战略计划”，制定四大方向：品牌改造、优化服务、教育辅导及巩固关系。
“随着时代更迭、行业进步，会员酒店已从廉价酒店的既定印象，蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。”
如今，柔新经济特区蓬勃发展，酒店业迫切自我优化，提高市场竞争。柔州需要更多元化的活动，如国际庆典，增加消费人流。
柔佛商务酒店协会共有246家会员酒店，9840间客房，不过市场仍有许多非协会会员商务酒店。另外，大型酒店工会在柔佛也有约100间酒店，超过1万间客房，这还不包括爱彼迎（Airbnb）和地方民宿。
当地酒店客源主要是游客和出差公干者，只有周末客源不断，周一至周五的入住率较低。根据该协会统计，来柔佛的新加坡客人占比介于20%至30%，其他则是国人。
谢秉益（本报档案照）
非法民宿冲击行业
非法民宿一直是酒店行业的威胁。在柔佛，未注册的非法民宿数量高达8000个单位，连豪华洋房和有地住宅也改建为民宿，服务水平甚至超越酒店，收费也不便宜。
谢秉益说，有些洋房可入住20人，一晚收费高达4000令吉，即使一个月只营业20天，都有8万令吉收入。非法民宿无需缴税，还享有定价优势。
酒店收入靠客房价格，然而正规酒店业者无法弹性调涨房价，两者对比之下，严重影响正规酒店业的竞争力。
“为了提升品牌价值，协会也探讨回教认证的酒店。”
业者盼政策速落实
酒店业者呼吁政府尽快落实《短期住宿指南》，以管控非法民宿。该指南早于2018年拟定，规定私人住宅若要用作短租，必须获得管理层批准，并向市议会申请执照，同时限制年度短租天数。然而，指南至今仍未落实，导致酒店业者陷入不公平的竞争。
正规酒店需要为每一位入住的外国游客每晚支付10令吉旅游税，但短租单位不需要。
其实很多公寓买家都是外国人，完成交易后，即把单位交给物业管理公司做短租。
《短期住宿指南》尚未出炉，国家未有法令管束，也无法向业者征收旅游税。
“不合法合理的竞争条件，已让酒店业者感到很担忧。我们没办法阻止新人进场，但希望政府先保障合法酒店业者。”
在线旅行社“双刃刀”
在线旅行社（OTA）如Agoda、Booking.com等使用网络平台营销酒店客房由来已久，起初酒店业者纷纷加入，透过平台把酒店资讯串流出去。
谢秉益说，后期，协会发现网络平台背后是外国公司，它们的运营手法犹如“殖民操作”，意思是虽然酒店不属于平台，但却可以操控客房价、品牌知名度等，酒店业者逐渐失去营销自主权。
如果商务酒店在平台租房，只要顾客有半点不满而向平台投诉，平台会倾向顾客利益，有些时候，无理取闹也会变成合理。
3D工作乏人问津
除了非法民宿和在线旅行社“两大”外患，酒店业也面临长期人力短缺的内忧，尤其是客房清洁人员。这些工作被认为是“3D工作”，即肮脏、危险和有损尊严（dirty, dangerous, and demeaning），本地人不愿从事，引入外籍劳工又受到政策限制。
谢秉益说，今年2月，旅游部曾开放为其10天的申请窗口，允许酒店业者申请外籍劳工，但10天时间过短，许多业者并来不及申请，该协会已和部门沟通，希望延长期限。
此外，柔佛酒店业面临人才外流问题，需要各方正视。对岸新加坡的工资比大马高3.3倍，许多本地人选择跨境工作，进一步加剧人力短缺。
从今年2月1日起，政府落实最低薪金制，从1500令吉调涨到1700令吉。这项政策不仅影响酒店业，还因供应商同步调涨薪资，导致供货价格上涨，营运成本增加。
随着政府政策越趋完善，以及市场进一步发展，柔佛酒店业颇具潜力。要在竞争中突围，将取决于业者是否能精准把握市场趋势。
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