上周五，大马证券监督委员会公布了最新的产业众筹架构（Property Crowdfunding Framework），为潜在购屋者提供替代购屋管道。

新推介的架构可能可以帮助到潜在的购屋者，但未必可能帮助到过去5年内，已购买了许多住宅产业的购屋者。

我在之前的文章就提过，没有一个国家能够独自生存，而我国经济赖于各国，因此欧美、日本和中国的动向都会冲击大马经济和产业市场。

接着我下一篇文章结论是美国经济正迈向衰退。

而在这前提，上周，媒体报道证券会公布了最新的产业众筹架构，为潜在购屋者提供财务便利，帮助他们因为银行更严谨的贷款，而无法购买的产业。

报道指由于银行谨慎放贷，大马滞销的产业超过3万个单位。

“众筹”的概念是向大众筹集小额款项，集合成的一种资金来源。接着，通过产业众筹，买房不是依靠银行批准和批放贷款。

过去5年买家“最惨”

证监会所推介的产业众筹架构，也放眼减少3万个，总估值达200亿令吉的滞销产业单位。

新推介的架构可能可以帮助到潜在的购屋者，但未必可能帮助到过去5年内，已经购买到许多住宅产业的购屋者。

我认为，在过去5年内，购买了很多产业的购屋者最糟糕的情况还没有结束！

且在寻找买家或租客，以获得收入偿还银行贷款时，还面对困难。

贸易战冲击国内买家

就在中美贸易战开始前，全球经济前景就处于稳健下滑的趋势。

随着中美贸易战升级，两国针对各自产品额外征税，将加速全球经济崩溃。

中美贸易战升温，以及大马股市表现下滑，将冲击我国住宅产业的潜在买家。

现在，即便可以通过最新的产业众筹来获得融资，许多潜在产业买家将采取观望策略。

我是一名产业及索款顾问，帮助客户解决房屋贷款问题。

产业难租出或低租金

最近，找我协助的客户，在2013至2018年的5年间，都够买了2到6间产业，并总共支付了300万至1300万令吉。

但是，这些产业大部分都无人租用，或者是以非常低价位出租，每月租金仅足够支付每月银行供款的40%到50%。

若无法还房贷 

尽速与银行商议免破产

当我协助客户解决他们的未偿还贷款时，首先，会劝告他们，必须承认在2012到2016年间所购买的产业，价值已经下跌了。

产业价格在2016年触顶后，赖于地点和种类，大马的产业价格自2016年已经下跌了介于20%到40%。

当这些客户接受了他们的产业价值已经下跌后，我接着就会帮助他们，在目前非常挑战的市况中，以最好的价格卖掉相关的产业。

在售卖产业的同时，我会通知相关的银行，他们的贷款者有意把产业卖掉来偿还剩余的贷款。

而当以最好的价格卖掉这些住宅产业后（很可能还是少过贷款余额），贷款者扣掉佣金后，就把买房所得偿还给银行。

卖掉屋子的款项不足以还清银行贷款，所以剩下的部分可能就要转换为个人贷款，分成120个月的分期付款。

我提供的解决方案，是目前银行和所有相关单位所接受的方式，助解决拖欠房屋贷款的问题。

我奉劝，无法偿还每月房屋贷款的大马人，要在银行采取法律行动之前，尽快去与贷款的银行面谈，以解决困难。避免更加严重的后果，包括可能会进入破产程序。