时间就是金钱/林景清
随着消费税（GST）被废除，销售与服务税（SST）在上个月1日准时上路，结束了坊间长达3个月的零税率蜜月期。
而销售与服务税在实行后，诸如汽车等能够在之前享有零税率的大件商品，行情似乎开始慢慢地冷却下来，但是在房地产市场方面，看起来是越来越热络。
这主要是因为房地产的建筑材料和服务，是豁免于销售与服务税的商品和服务之一，因此，近期出现了很多潜在买家，在市场上探听房价的最新动向，从而为市场带来了久违的一股活力。
对于政府不对这些建材与服务征税的做法，我是相当支持的，因为这显示出政府对于降低房价，让人民能够居者有其屋的目标，有着十分坚定的决心。
上周一，财政部长林冠英更进一步警告，假设发展商并没有降低房价，那么政府就将考虑把产业的建材与服务加入销售与服务税的征税清单。
的确，免除了税务方面的压力，发展商的建造成本确实能够减少。然而，这方面究竟能够省下多少成本呢？
根据业界的预测，一般的节省幅度是1%至3%，而且实际情况视个别公司而定。
申请建案过程冗长
而这1%至3%的节省，对于房价的影响可说是微乎其微，即使发展商全部转嫁给买家，起的帮助也不大。
真正对房屋建造成本和售价起着显著影响的，其实是申请建案过程中所招致的额外成本，还有建案的合规成本（compliance cost）。
其中，申请建案过程冗长且效率缓慢，是我国房地产领域一个根深蒂固的问题。
要知道，在兴建一个房地产项目时，几乎每一个环节都会牵涉到费用和开销，包括土地的利息开销、员工薪资和建筑材料的存放等。
然而，在发展商能够正式销售产品和动工兴建前，他们必须向有关部门申请发展准证（development order），而这个准证的审批，往往是好几年、甚至十年的事情。
在这段等待批准的时间，发展商还要偿还购买地皮的银行利息和其他开销，而这些开销最终往往都会转嫁到买家身上，从而导致房价高居不下。
检讨问题加以快审批
但这些开销其实是能够避免的，最简单直接的做法，就是政府找出和检讨这当中的问题，并加以解决，就能加快审批过程。这是一个政府需要注意的地方。
我认为，政府最好是能够设定一个时间框架，来确保申请和审批过程顺利，否则这个问题永远无法获得解决，房价也很难降得下来。
事实上，由私人发展商负责兴建的可负担房屋，往往价格较为廉宜且产品素质较佳，但主要问题是准证的释出时间缓慢，所以政府需要尽快着手解决。
兴建产业项目
土地及合规成本占70%
另一方面，根据大马房地产发展商会（REHDA），兴建一个产业项目的成本中，土地及合规成本就占了70%，其余30%才是建筑成本。
因此，合规成本是政府需要注意的另一个地方。如果想要房子变得真正的可令人民负担，那么就应该降低这方面对建造成本的影响，否则房价依然还是高居不下。
所谓的合规成本，包括土地用途转换费（conversion premiums）、发展费用（development charges）和基础建设贡献基金等，这些都在无形中加重发展商和买家的负担。
除此之外，劳工开销和建筑成本等其他费用也在不断攀升，因此，发展商的负担也是越来越重。
简而言之，想要单靠发展商就把房价拉低，可说是近乎不可能的，因为这个事情需要所有人的合作才能完成。
没征SST商用房产更廉宜
尽管销售与服务税在住宅房屋方面的影响还有待观察，但这个税制对于商用产业的买家和租户而言，可说是带来了一个好消息。
这是因为在销售与服务税底下，商用房产并没有被征税，因此，这类型房产的价格在消费税取消后可降低6%，变得更廉宜。
增加对外资吸引力
在租用商用房产方面，原本一名已在消费税底下注册的商家或人士，在租用一间商用房产的时候，需要向政府支付消费税，但随着销售与服务税上路，这方面的税务也得到豁免。
这样一来，国内的经商成本能够减少，从而增加我国对外资的吸引力。
无论如何，提高国内可负担房屋供应、降低整体建造成本和打造一个健康永续的房屋领域，是刻不容缓的议题。
在这些议题上，唯有消费者、发展商、银行、地方政府和联邦政府等各个单位携手合作，才能真正解决这些困扰我国已久的难题。
【柔新经济特区特辑】柔佛酒店掀改造潮 商务酒店品牌升级
柔佛许多酒店已蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。
柔新经济特区将吸引大量企业入驻。随着众多企业相继落地后，各类商务活动如商务会议、产品发布会、商务洽谈等频繁举行，务求迎来大量商务人士涌入，直接推高当地住宿需求，为酒店业带来长期的稳定客源。
柔新的经济联系与社交活动紧密，经济特区建设亦势必吸引大批投资者、企业家和外籍人士进驻，他们都需要短期或长期的住宿；不少新加坡人和“马劳”会选择周末到新山度假、购物和消遣，进一步推动酒店业发展。
驱动柔佛酒店业前进的另一动力，是柔州政府设定2026年为“柔佛旅游年”，冀吸引1200万旅客，其中600万人次预计来自新加坡，为其业提供诱人的市场潜力。
柔佛掀起酒店改造热潮！
马来西亚商务酒店协会（MyBHA）署理总会长兼柔佛分会会长谢秉益接受《南洋商报》访问时说，柔新经济特区带动房地产热潮，许多投资者购置店铺或商业物业，并改造为酒店，以获得稳定现金流。待市场成熟后，许多业者将酒店连同店铺一起出售，以获取更高回酬。
“这种情况促使市场不断涌现新酒店。”
柔佛大型酒店约有超过1万间客房。
酒店素质提升
“哪里有机会，那里便有人一窝蜂涌进来，这种现象可能导致酒店供需失衡，甚至出现烂市。”
商务酒店业是可持续发展的行业，关键是业者如何精进。为了提升和强化商务酒店，MyBHA去年推出“酒店复苏与品牌强化战略计划”，制定四大方向：品牌改造、优化服务、教育辅导及巩固关系。
“随着时代更迭、行业进步，会员酒店已从廉价酒店的既定印象，蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。”
如今，柔新经济特区蓬勃发展，酒店业迫切自我优化，提高市场竞争。柔州需要更多元化的活动，如国际庆典，增加消费人流。
柔佛商务酒店协会共有246家会员酒店，9840间客房，不过市场仍有许多非协会会员商务酒店。另外，大型酒店工会在柔佛也有约100间酒店，超过1万间客房，这还不包括爱彼迎（Airbnb）和地方民宿。
当地酒店客源主要是游客和出差公干者，只有周末客源不断，周一至周五的入住率较低。根据该协会统计，来柔佛的新加坡客人占比介于20%至30%，其他则是国人。
谢秉益（本报档案照）
非法民宿冲击行业
非法民宿一直是酒店行业的威胁。在柔佛，未注册的非法民宿数量高达8000个单位，连豪华洋房和有地住宅也改建为民宿，服务水平甚至超越酒店，收费也不便宜。
谢秉益说，有些洋房可入住20人，一晚收费高达4000令吉，即使一个月只营业20天，都有8万令吉收入。非法民宿无需缴税，还享有定价优势。
酒店收入靠客房价格，然而正规酒店业者无法弹性调涨房价，两者对比之下，严重影响正规酒店业的竞争力。
“为了提升品牌价值，协会也探讨回教认证的酒店。”
业者盼政策速落实
酒店业者呼吁政府尽快落实《短期住宿指南》，以管控非法民宿。该指南早于2018年拟定，规定私人住宅若要用作短租，必须获得管理层批准，并向市议会申请执照，同时限制年度短租天数。然而，指南至今仍未落实，导致酒店业者陷入不公平的竞争。
正规酒店需要为每一位入住的外国游客每晚支付10令吉旅游税，但短租单位不需要。
其实很多公寓买家都是外国人，完成交易后，即把单位交给物业管理公司做短租。
《短期住宿指南》尚未出炉，国家未有法令管束，也无法向业者征收旅游税。
“不合法合理的竞争条件，已让酒店业者感到很担忧。我们没办法阻止新人进场，但希望政府先保障合法酒店业者。”
在线旅行社“双刃刀”
在线旅行社（OTA）如Agoda、Booking.com等使用网络平台营销酒店客房由来已久，起初酒店业者纷纷加入，透过平台把酒店资讯串流出去。
谢秉益说，后期，协会发现网络平台背后是外国公司，它们的运营手法犹如“殖民操作”，意思是虽然酒店不属于平台，但却可以操控客房价、品牌知名度等，酒店业者逐渐失去营销自主权。
如果商务酒店在平台租房，只要顾客有半点不满而向平台投诉，平台会倾向顾客利益，有些时候，无理取闹也会变成合理。
3D工作乏人问津
除了非法民宿和在线旅行社“两大”外患，酒店业也面临长期人力短缺的内忧，尤其是客房清洁人员。这些工作被认为是“3D工作”，即肮脏、危险和有损尊严（dirty, dangerous, and demeaning），本地人不愿从事，引入外籍劳工又受到政策限制。
谢秉益说，今年2月，旅游部曾开放为其10天的申请窗口，允许酒店业者申请外籍劳工，但10天时间过短，许多业者并来不及申请，该协会已和部门沟通，希望延长期限。
此外，柔佛酒店业面临人才外流问题，需要各方正视。对岸新加坡的工资比大马高3.3倍，许多本地人选择跨境工作，进一步加剧人力短缺。
从今年2月1日起，政府落实最低薪金制，从1500令吉调涨到1700令吉。这项政策不仅影响酒店业，还因供应商同步调涨薪资，导致供货价格上涨，营运成本增加。
随着政府政策越趋完善，以及市场进一步发展，柔佛酒店业颇具潜力。要在竞争中突围，将取决于业者是否能精准把握市场趋势。
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