上一期提到吉隆坡市过去、现在与未来的发展，其中一个关键就是交通和运输等基础建设项目的推行。

但单纯推行这些基建项目，是不足以引领隆市发展成世界级都会的。还有一个需要政府关注的重点，就是支撑市内经济与商业活动的人口因素。

纵观上海、伦敦、纽约和巴黎等国际大都市，都有来自社会各个阶层的人才，在支撑着各个行业的运转，并为都市发展持续带来活力。

在吉隆坡方面，随着市区房子的价格越来越高，想要维持市内具有多元收入群体的目标，开始变得越来越有难度。

这是因为现有房子的价格已经高居不下，而50万令吉以下可负担房屋的供应又相当稀缺，因而导致许多中下收入阶层被排挤在隆市之外。

这些在隆市工作的收入阶层，往往被迫每日花费大量时间与金钱在通勤上，除了生活质量低下，家庭经济也会因此受到压迫，无法摆脱目前的收入困境。

在人口不断增长的情况下，若这个问题长久未获解决，最终将影响隆市的永续发展。

对此，其中一个解决的管道，就是通过政府调整吉隆坡未来发展规划，以因应市场环境的变化与挑战。

以去年10月于宪报颁布的2020年吉隆坡都市发展蓝图为例，当中所拟定的大部分规划与发展方针，都是具有很大的改善空间。

很大的原因是该蓝图是在2011、2012年时所拟定，距离如今已经有将近10年的时间。

市区人口大幅增加

而在这段期间，吉隆坡与整体市场环境的变化可说是日新月异，许多当初设想的情况早已不可同日而语，所以必须调整以跟上市场的需求。

其中一个很大的变化是市区人口大幅增加，从2010年的约160万，提高到2018年的超过180万人，并且预计在2030年进一步上涨至近204万人。

换言之，在2030年前，隆市需要兴建大约20万个单位的房子，才能让新人口在市内有栖身之所，尤其是占大多数的B40与M40群体。

然而，吉隆坡都市发展蓝图当中对于一些地区的房屋项目容积率（plot ratio），还是维持在一个近10年前的水平，导致如今发展商在这些地段规划可负担房屋项目时，面临重重的困难。

试问，如果隆市无法提供这些中下收入群体能够负担的房屋，如何能够吸引与留住来自各界及各个阶层的人才在市内生活和工作？

应检讨房屋容积率

隆市新发展项目容积率过低，再加上合规成本、土地价格，还有建筑和劳工成本等因素，将导致发展成本过高的问题，从而拖累很多项目变得几乎不可行，尤其是那些赚幅原本就不高的可负担房屋项目。

对于中高档的房屋项目来说，由于售价与赚幅较高，所以在此情况下还有可能推行。

但对于可负担房屋而言，除非获得政府大手笔的援助，否则发展商几乎是无法落实项目发展。

因此，我建议政府在政策方面要保持一定的灵活度，在严控价格位于70万或80万令吉以上的中高档房屋发展时，鼓励更多可负担房屋的兴建。

同时，吉隆坡都市发展蓝图内的规划方针，一定要检讨容积率等，否则几年后市区房价大膨胀，更多人将面临无力在隆市买房的窘境。

政府也应该成立一个特别委员会，来急救50万及30万令吉以下房屋短缺的问题，否则缺少这些价位房屋的情况将继续恶化，从而延伸出更严重的拥屋问题。

助中低收入阶层买房

毗邻公交建可负担屋

政府应该有长远的计划，借助高速公路与公共交通系统等基建带来的便利，在其周围地区批准较高的容积率，让发展商能够兴建更多50万及30万令吉以下的可负担房屋，来迎合中低收入阶层的需求。

这类发展的最低容积率，应该要在1：6以上，才能使项目变得可行。

中下收入阶层大部分是单身族、社会新鲜人与年轻家庭，而他们首选的通勤方式，往往是价格廉宜且快速的捷运与轻快铁等公交系统。

而临近高速公路则可以有效疏通这个拥车率高企的群体，对周遭地区带来的交通压力。

因此，如果在这些毗邻公交和高速公路的地区，展开融合可负担房屋、商业与办公元素的综合发展项目，相信可有效协助这些群体在市区落户。

尤其是那些如亿国城般附有衔接天桥或走道的项目，由于能够提供无缝式且安全的连接，因此往往非常受到这些群体的欢迎。

这类项目在蕉赖南部等人口密集的郊外地区是具有很大潜力，因为这些地区的人口很多都是在隆市工作，但居住在距离较远的郊外地区，每日必须忍受通勤之苦，但又无法在市区买房。