疫情恐致产业市场崩盘/张仰荣博士
上个月，我在文章中探讨了去年12月，中国开始爆发的2019冠状病毒病疫情，然后传播到了许多国家包括新加坡、美国、加拿大、日本、澳洲、英国和欧洲的影响。
截至本月初，各国采取的抗疫行动如下：
1. 意大利：封城
2. 中国：封城
3. 丹麦：封城
4. 挪威：封城
5. 爱尔兰：学校关闭，取消大型聚会
6. 美国：全国紧急状态，学校关闭，禁止欧洲来往美国航线
7. 法国：关闭学校和大学
8. 越南：关闭学校和封锁河内
9. 菲律宾：封城
大马政府也从3月18日到3月31日期间，实施行动管控令长达14日，之后再延长至4月14日。
我国管控令期间，将禁止各类运动、文化、宗教和社交活动。
同时，大马人禁止出国，同时在期间回国的大马人，入境就必须进行检测并自行隔离14天。外国人和游客不得进入大马。
学校和各类学府纷纷关闭。
而除了必要服务领域包括水、电、通讯、邮寄、物流、燃油、传媒、银行、保健、药房、机场、国防及食物供应，其他全部政府和私人机构都关闭。
财务恶化更难买房
随着政府实施了管控令，这将对于大马产业市场有什么冲击呢？
在管控令期间，除了必要服务领域，全部的商业活动都暂停。由于这些商家的业务暂停，雇主就没有收入，并且没有钱出粮给员工。
即便在冠病疫情爆发前，95%大马人的每月生活拮据，并没有闲钱购买产业。
消费群或萎缩10年
随着管控令实施，这些原本就已经很拮据，存款有限的大马家庭的财务状况会进一步恶化，并导致他们必须挣扎求存。而这群人，在未来数年，都不可能想要买屋子的事了。而这个期限至少是5年或甚至是10年，赖于大马经济复苏的速度。
当大马产业市场的消费群萎缩，也许会长达10年，所以大马产业市场只有一个方向，那就是向下。
逾3万产业滞销供过于求
从2013到2018年间，国内滞销的产业每年都上涨。
根据国家房产估价及服务局（JPPH）在2018年12月22日的数据，从2013到2018年间，大马的滞销住宅产业数量如下：
而根据媒体先前报道报道，全马滞销的住宅产业有超过3万个。
大马房地产发展商会（REHDA）主席拿督孙兴存之前受访时说：“目前冠病疫情，加上经济不确定因素会冲击我国的各个领域包括产业发展领域。我经历过多个低迷周期而这个可能是最糟糕的一个。”
“大马人现在面对的是疫情扩散的恐慌、全球经济放缓以及政治不稳定。这些因素都影响人民的信心。因为缺乏信心加上对未来不确定，消费者包括有兴趣的产业买家现在都采取观望策略。”
银行或不批房贷
我认为，有95%的大马家庭无法在未来10年内购屋的同时，剩下5%的大马家庭有能力购买产业，也可能无法获得银行贷款，理由如下：
全球进入经济衰退，大马也会跟随进入经济衰退。
由于经济衰退，在2012到2018年产业领域膨胀期间，银行发放的大量贷款可能会因为经济衰退而遭到贷款者违约。
而且，借出去的房贷是属于贷款者的，并不属于银行。
因为冠病的管控令或因为经济衰退导致生意倒闭，存款者就要去银行提取存款来继续生存，进而导致银行的资金减少，所以要贷款购屋就不太容易了。
因此冠病的管控令加上经济衰退，大马产业市场的消费者群会快速地萎缩。
若疫情拖长了，加上经济衰退恶化，大马的产业市场真的崩盘的可能更高了，而且情况会比1997/98年时的产业市场崩盘更加严重。
【柔新经济特区特辑】柔佛酒店掀改造潮 商务酒店品牌升级
柔佛许多酒店已蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。
柔新经济特区将吸引大量企业入驻。随着众多企业相继落地后，各类商务活动如商务会议、产品发布会、商务洽谈等频繁举行，务求迎来大量商务人士涌入，直接推高当地住宿需求，为酒店业带来长期的稳定客源。
柔新的经济联系与社交活动紧密，经济特区建设亦势必吸引大批投资者、企业家和外籍人士进驻，他们都需要短期或长期的住宿；不少新加坡人和“马劳”会选择周末到新山度假、购物和消遣，进一步推动酒店业发展。
驱动柔佛酒店业前进的另一动力，是柔州政府设定2026年为“柔佛旅游年”，冀吸引1200万旅客，其中600万人次预计来自新加坡，为其业提供诱人的市场潜力。
柔佛掀起酒店改造热潮！
马来西亚商务酒店协会（MyBHA）署理总会长兼柔佛分会会长谢秉益接受《南洋商报》访问时说，柔新经济特区带动房地产热潮，许多投资者购置店铺或商业物业，并改造为酒店，以获得稳定现金流。待市场成熟后，许多业者将酒店连同店铺一起出售，以获取更高回酬。
“这种情况促使市场不断涌现新酒店。”
柔佛大型酒店约有超过1万间客房。
酒店素质提升
“哪里有机会，那里便有人一窝蜂涌进来，这种现象可能导致酒店供需失衡，甚至出现烂市。”
商务酒店业是可持续发展的行业，关键是业者如何精进。为了提升和强化商务酒店，MyBHA去年推出“酒店复苏与品牌强化战略计划”，制定四大方向：品牌改造、优化服务、教育辅导及巩固关系。
“随着时代更迭、行业进步，会员酒店已从廉价酒店的既定印象，蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。”
如今，柔新经济特区蓬勃发展，酒店业迫切自我优化，提高市场竞争。柔州需要更多元化的活动，如国际庆典，增加消费人流。
柔佛商务酒店协会共有246家会员酒店，9840间客房，不过市场仍有许多非协会会员商务酒店。另外，大型酒店工会在柔佛也有约100间酒店，超过1万间客房，这还不包括爱彼迎（Airbnb）和地方民宿。
当地酒店客源主要是游客和出差公干者，只有周末客源不断，周一至周五的入住率较低。根据该协会统计，来柔佛的新加坡客人占比介于20%至30%，其他则是国人。
谢秉益（本报档案照）
非法民宿冲击行业
非法民宿一直是酒店行业的威胁。在柔佛，未注册的非法民宿数量高达8000个单位，连豪华洋房和有地住宅也改建为民宿，服务水平甚至超越酒店，收费也不便宜。
谢秉益说，有些洋房可入住20人，一晚收费高达4000令吉，即使一个月只营业20天，都有8万令吉收入。非法民宿无需缴税，还享有定价优势。
酒店收入靠客房价格，然而正规酒店业者无法弹性调涨房价，两者对比之下，严重影响正规酒店业的竞争力。
“为了提升品牌价值，协会也探讨回教认证的酒店。”
业者盼政策速落实
酒店业者呼吁政府尽快落实《短期住宿指南》，以管控非法民宿。该指南早于2018年拟定，规定私人住宅若要用作短租，必须获得管理层批准，并向市议会申请执照，同时限制年度短租天数。然而，指南至今仍未落实，导致酒店业者陷入不公平的竞争。
正规酒店需要为每一位入住的外国游客每晚支付10令吉旅游税，但短租单位不需要。
其实很多公寓买家都是外国人，完成交易后，即把单位交给物业管理公司做短租。
《短期住宿指南》尚未出炉，国家未有法令管束，也无法向业者征收旅游税。
“不合法合理的竞争条件，已让酒店业者感到很担忧。我们没办法阻止新人进场，但希望政府先保障合法酒店业者。”
在线旅行社“双刃刀”
在线旅行社（OTA）如Agoda、Booking.com等使用网络平台营销酒店客房由来已久，起初酒店业者纷纷加入，透过平台把酒店资讯串流出去。
谢秉益说，后期，协会发现网络平台背后是外国公司，它们的运营手法犹如“殖民操作”，意思是虽然酒店不属于平台，但却可以操控客房价、品牌知名度等，酒店业者逐渐失去营销自主权。
如果商务酒店在平台租房，只要顾客有半点不满而向平台投诉，平台会倾向顾客利益，有些时候，无理取闹也会变成合理。
3D工作乏人问津
除了非法民宿和在线旅行社“两大”外患，酒店业也面临长期人力短缺的内忧，尤其是客房清洁人员。这些工作被认为是“3D工作”，即肮脏、危险和有损尊严（dirty, dangerous, and demeaning），本地人不愿从事，引入外籍劳工又受到政策限制。
谢秉益说，今年2月，旅游部曾开放为其10天的申请窗口，允许酒店业者申请外籍劳工，但10天时间过短，许多业者并来不及申请，该协会已和部门沟通，希望延长期限。
此外，柔佛酒店业面临人才外流问题，需要各方正视。对岸新加坡的工资比大马高3.3倍，许多本地人选择跨境工作，进一步加剧人力短缺。
从今年2月1日起，政府落实最低薪金制，从1500令吉调涨到1700令吉。这项政策不仅影响酒店业，还因供应商同步调涨薪资，导致供货价格上涨，营运成本增加。
随着政府政策越趋完善，以及市场进一步发展，柔佛酒店业颇具潜力。要在竞争中突围，将取决于业者是否能精准把握市场趋势。
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