上篇我们探讨了两个重点：

第一点 ： 拟定住宅租户法，避免歧视并且保障租户。

第二点 ： 拟定信用机制，防恶租户以保障业主。

正当大家将焦点都放在住宅租户法可严防歧视这件事上，往往却忽略了很多背后的故事，业主会选择租户并非歧视，要知道事出必有因，无风不起浪。

何以许多业主会刊登选择性的招租广告，就是赔怕了，所以抱有少一事的心态，选择自己比较舒服的租户，不用提心吊胆的担惊受怕。

业主这样做主要是因为：

（一）怕收不到租；

（二）怕租金不够维修；

（三）怕租户周转不灵欠债导致物业被泼红漆；

（四）怕遇到魔鬼租户，往马桶里倒石灰。

从这角度考量，业主对于租户有所要求，也是情有可原。

当然若是租户懂得照顾房子，并且准时缴租金，业主们是真的不在乎对方的种族与性别，而在缺乏有公信力的信用机制下，业主无法审核租户的信用，筛选好的租户就成了难题，见过鬼自然会怕黑，选择也符合情理。

租屋法2年内执行

而国家房屋局高级副总监诺里翰阿都哈林4月初曾指出，有关租屋法令的首阶段资料收集与研究工作将在今年完成，而法令则将于明年起草；若一切顺利租屋法令将会在2年内执行。

租屋法令将依据地区制定合理租金及保障业主与租户权益的法律条文。

而现阶段，我国并没有仲裁庭，可解决业主与租户之间因租屋所引起的问题。

物业管理监督租户行为

善用物业管理可避免租户变鬼？

如果业主真的时运差“见鬼”了该怎么办？事实上，物业管理能够在一定程度上给予业主帮助，成为业主的第三只眼，监督租户行为。这是很多人到现在还不懂得运用的方案，其实对于共管公寓，物业管理处是可以配合业主筛选和避免问题租户。

共管公寓通常都配有通行卡系统，而新建的公寓通常也备有电梯通行卡审核系统。这系统其实可以协助业主追讨租金，并避免太长的拖欠期

不缴租可封锁通行卡

根据多数公寓的家规（House Rules），通常都会给予业主权力启动通行卡的使用权，一旦租户不准时缴付租金，业主就有权力，指示管理处封锁通行卡。

管理处也可以向保安人员报备，不让该租户使用共管设备；而电梯就是共管设备之一。

当租户缴付拖欠的租金后，收到业主的指示，管理处才会恢复租户的通行卡使用权。

所以，一旦租户不准时缴还租金，即每个月拖期超过7天，业主就可以直接通过文书指示管理处采取行动。

共管公寓就具备了这功能来缩短业主被拖欠房租的时间，加上租户基本上已交了2个月的保证金，如果这时终止租约，对业主的伤害就没那么大。

而一旦被终止租约，对于业主来说，租户在有关物业的使用权已被驳回，那么对物业管理处而言，该租户就是未经授权人员（Unauthorized personnel）, 管理处有权指示保安人员阻止该租户进入公寓范围。

出租后应向管理处报备

如果该租户要回家，就必须向业主妥协缴付租金，停止进一步的伤害业主。

很多业主可能会问：“租户有没有可能在门卡被禁后，恶性破坏物业”？

答案是“有”！

不过，因为排泄管与水喉都属于共管公寓的共管设备，如果真的遭遇无良租户，倒石灰或垃圾进去致使柱塞，物业管理处是有责任运用公款维修。

那么对业主来说，就不需要全数自己掏腰包了，虽然还需自己负担一部分，但这就是共管公寓的好处。

所以，业主们在每一次将物业出租后，记得要向管理处报备，不然真的有事发生时，管理处真的很难协助需要帮助的业主。

租约保障双方权益

租约是非常重要的文件，尤其是保障双方权益的细节部分。

避免租户拖欠水电费

* 国家能源（TENAGA，5347，主板公用事业股）和雪州水供公司（SYABAS）可以通过租约，指定租户得自己申请账号，这样处理就可以避免租户拖欠水电费结果业主买单的恶劣事件发生。就算租户不缴费，被列入黑名单也是该租户而不是业主。

* 在供应的家具清单附加商品编号和照片为实证，这样可避免租户退房时顺便“打包”业主资产。

* 向管理处报备，通过保安人员协助退房过程，避免租户盗取业主财产。

公寓管理处向业主索取租约，目的是登记该租户，好让我们知道谁被授权居住在有关单位，如果无事发生固然是好事，一旦需要管理处伸出援手，我们也需要基本文件才能审核立场。不要总是认为管理处在为业主“制造”麻烦，有时候多做一个动作，就能多少保障自身权益。