解决供需失衡 须多管齐下/丹斯里林景清
刚过去的11月，发生了很多大事件，让陷入沉寂和放缓的房地产领域又再搅动起来。
在这当中，较受瞩目的包括最新出炉的国内生产总值（GDP）数据、国家银行发表产业市场失衡的言论，还有内阁下令冻结四大类房产发展准证的举措。
这些事件不仅会影响整个领域，还将左右接下来的市场走势。
最让市场感到意外和引起热烈回响的事件，相信莫过于内阁突然冻结购物商场、办公楼、服务式公寓和高档公寓四类房产的新建案。
但政府并不是贸然下此“猛药”，而是有所依据和考量的。这个举措其实响应了国家银行在经济汇报会上，针对产业供应和需求失衡所提出的担忧。
国行总裁拿督慕哈末依布拉欣当时指出，供应和需求出现落差的现象，早在2015年就出现，并造成住宅房屋的滞销单位数量大增，从而对整体经济带来隐忧。
基建改善生活成本
根据国家产业资讯中心，我国在2004年至2016年滞销房屋的平均数量是7万2239间，但这一数据在今年首季显著攀升至13万690间。
供应和需求失衡的主要原因之一，是人民的买房能力受到经济低迷的冲击，因而追不上房价的增长步伐。
而另一个原因，就是不断上涨的生活成本，尤其是在城市地区。
试想想，对一名在城市打拼的年轻人来说，要应付平日的饮食、交通和其他花费已经稍显吃力，如果再加上车贷、学贷和保险等开销，几乎可说是无法存到一笔可观的储蓄，更遑论买房。
因此，想要改善人民，尤其是年轻首购族的买房能力，其中一个管道就是持续改善国内的基础建设和便利设施，创造一个更加便利与高效的生活环境。
世界银行在《大马经济观察：改造城市交通》报告中指出，吉隆坡家庭的整体开销中，交通费用就占了10%，而这些家庭在这方面所花费的金钱，比香港与东京高出59%。
该报告预计，交通阻塞所浪费的成本，相等于全年GDP的1.1%至2.2%，或每人一年损失了3100令吉在塞车上。由此看来，改善市内交通是刻不容缓的事。
而实际案例也证明，一个交通四通八达的地区，产业需求会更加强劲，从而促使滞销单位减少，当地宜居程度也会更高。
隆市房产需求稳定
相较吉打、雪兰莪及柔佛等地区，吉隆坡是国内滞销单位不多的产业热点，原因之一就是市内不断提升的交通网络。
撇除市中心不谈，隆市的冼都、甲洞、Desa Park City、蒂蒂旺莎和鹅唛等地点，都是非常典型受益于良好交通的例子。
在这当中，冼都是个具有多年历史的地方。该地区的房产行情和发展愈加火热，归功于周遭的众多高速大道和主要道路，如第二中环公路（MRR2）、大使淡江大道（DUKE）大使淡江大道2（DUKE 2）、冼都巴刹路和古晋路等。
同时，冼都的两个轻快铁站、三个电动火车站，还有三个隶属捷运第二路线的捷运站，都为这个成熟的地区加分不少。
在吉隆坡以外，白蒲大道（LDP）、新巴生河流域大道（NKVE）、莎阿南大道（KESAS）和第二中环衔接大道（ELITE）等其他高速大道，也造就了不少新兴产业热点，例如加影、士毛月、哥打甘文宁等。
调控不慎冲击经济
房地产是我国最主要的经济领域之一，只要在调控方面稍有不慎，就很可能引发一连串的连锁效应，对整体经济环境造成冲击。
因此，除了政府方面的措施，私人发展商也应该正视市场和买家正面临的问题，仔细研究和调整本身的发展项目。
深入的市场调查和可行程度评估是非常关键的，因为这将影响有关项目是否能够迎合目前的需求。
然而，冻结四大类房产发展项目准证的举措，目前还有很多模糊地带，且需要一段时间才能看到结果，所以目前只能静观其变。
无论如何，希望人民买房能力受压的情况能够早日改善，并且解决产业市场供需失衡的风险，让该领域能够与整体国家经济发展共同迈向更高的增长。
【柔新经济特区特辑】柔佛酒店掀改造潮 商务酒店品牌升级
柔佛许多酒店已蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。
柔新经济特区将吸引大量企业入驻。随着众多企业相继落地后，各类商务活动如商务会议、产品发布会、商务洽谈等频繁举行，务求迎来大量商务人士涌入，直接推高当地住宿需求，为酒店业带来长期的稳定客源。
柔新的经济联系与社交活动紧密，经济特区建设亦势必吸引大批投资者、企业家和外籍人士进驻，他们都需要短期或长期的住宿；不少新加坡人和“马劳”会选择周末到新山度假、购物和消遣，进一步推动酒店业发展。
驱动柔佛酒店业前进的另一动力，是柔州政府设定2026年为“柔佛旅游年”，冀吸引1200万旅客，其中600万人次预计来自新加坡，为其业提供诱人的市场潜力。
柔佛掀起酒店改造热潮！
马来西亚商务酒店协会（MyBHA）署理总会长兼柔佛分会会长谢秉益接受《南洋商报》访问时说，柔新经济特区带动房地产热潮，许多投资者购置店铺或商业物业，并改造为酒店，以获得稳定现金流。待市场成熟后，许多业者将酒店连同店铺一起出售，以获取更高回酬。
“这种情况促使市场不断涌现新酒店。”
柔佛大型酒店约有超过1万间客房。
酒店素质提升
“哪里有机会，那里便有人一窝蜂涌进来，这种现象可能导致酒店供需失衡，甚至出现烂市。”
商务酒店业是可持续发展的行业，关键是业者如何精进。为了提升和强化商务酒店，MyBHA去年推出“酒店复苏与品牌强化战略计划”，制定四大方向：品牌改造、优化服务、教育辅导及巩固关系。
“随着时代更迭、行业进步，会员酒店已从廉价酒店的既定印象，蜕变成精品酒店、商务酒店和智能酒店。”
如今，柔新经济特区蓬勃发展，酒店业迫切自我优化，提高市场竞争。柔州需要更多元化的活动，如国际庆典，增加消费人流。
柔佛商务酒店协会共有246家会员酒店，9840间客房，不过市场仍有许多非协会会员商务酒店。另外，大型酒店工会在柔佛也有约100间酒店，超过1万间客房，这还不包括爱彼迎（Airbnb）和地方民宿。
当地酒店客源主要是游客和出差公干者，只有周末客源不断，周一至周五的入住率较低。根据该协会统计，来柔佛的新加坡客人占比介于20%至30%，其他则是国人。
谢秉益（本报档案照）
非法民宿冲击行业
非法民宿一直是酒店行业的威胁。在柔佛，未注册的非法民宿数量高达8000个单位，连豪华洋房和有地住宅也改建为民宿，服务水平甚至超越酒店，收费也不便宜。
谢秉益说，有些洋房可入住20人，一晚收费高达4000令吉，即使一个月只营业20天，都有8万令吉收入。非法民宿无需缴税，还享有定价优势。
酒店收入靠客房价格，然而正规酒店业者无法弹性调涨房价，两者对比之下，严重影响正规酒店业的竞争力。
“为了提升品牌价值，协会也探讨回教认证的酒店。”
业者盼政策速落实
酒店业者呼吁政府尽快落实《短期住宿指南》，以管控非法民宿。该指南早于2018年拟定，规定私人住宅若要用作短租，必须获得管理层批准，并向市议会申请执照，同时限制年度短租天数。然而，指南至今仍未落实，导致酒店业者陷入不公平的竞争。
正规酒店需要为每一位入住的外国游客每晚支付10令吉旅游税，但短租单位不需要。
其实很多公寓买家都是外国人，完成交易后，即把单位交给物业管理公司做短租。
《短期住宿指南》尚未出炉，国家未有法令管束，也无法向业者征收旅游税。
“不合法合理的竞争条件，已让酒店业者感到很担忧。我们没办法阻止新人进场，但希望政府先保障合法酒店业者。”
在线旅行社“双刃刀”
在线旅行社（OTA）如Agoda、Booking.com等使用网络平台营销酒店客房由来已久，起初酒店业者纷纷加入，透过平台把酒店资讯串流出去。
谢秉益说，后期，协会发现网络平台背后是外国公司，它们的运营手法犹如“殖民操作”，意思是虽然酒店不属于平台，但却可以操控客房价、品牌知名度等，酒店业者逐渐失去营销自主权。
如果商务酒店在平台租房，只要顾客有半点不满而向平台投诉，平台会倾向顾客利益，有些时候，无理取闹也会变成合理。
3D工作乏人问津
除了非法民宿和在线旅行社“两大”外患，酒店业也面临长期人力短缺的内忧，尤其是客房清洁人员。这些工作被认为是“3D工作”，即肮脏、危险和有损尊严（dirty, dangerous, and demeaning），本地人不愿从事，引入外籍劳工又受到政策限制。
谢秉益说，今年2月，旅游部曾开放为其10天的申请窗口，允许酒店业者申请外籍劳工，但10天时间过短，许多业者并来不及申请，该协会已和部门沟通，希望延长期限。
此外，柔佛酒店业面临人才外流问题，需要各方正视。对岸新加坡的工资比大马高3.3倍，许多本地人选择跨境工作，进一步加剧人力短缺。
从今年2月1日起，政府落实最低薪金制，从1500令吉调涨到1700令吉。这项政策不仅影响酒店业，还因供应商同步调涨薪资，导致供货价格上涨，营运成本增加。
随着政府政策越趋完善，以及市场进一步发展，柔佛酒店业颇具潜力。要在竞争中突围，将取决于业者是否能精准把握市场趋势。
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