高楼管理最常面对的情况，就是两个楼层单位之间漏水的问题。如何解决这个问题，就考验管理层如何调解双方业主，以及最终能否给双方带来最满意的调解方案。由于2013年分层管理法令亦称志号757法令，因此，这个7-5-7亦成为管理层解决漏水问题所须记住的口诀，即：

（1）管理层在接到业主投诉漏水问题之后，必须在“7”天之内前往相关单位视察；

（2）管理层在视察之后，必须在“5”天之内发出表格28；

（3）须负责任之业主必须在“7”天之内修复漏水问题，否则管理层必须负责修复工作。

2015年分层管理（维修与管理）条例第61（2）条款明确提到，若须负责任之业主没有在接到表格28之后7天内修复漏水，那么管理层必须负责展开修复工作，然后再向须负责任之业主追讨所有开销及费用。

在这种情况下，管理层根本没有借口推搪。即使管理层借词推说没有足够的财务能力修复漏水，这个理由并不会被分层管理仲裁庭所接受。

那么，要如何确保管理层负起修复漏水的责任呢？首先，受影响之业主必须要求管理层，在视察漏水情况之后发出表格28。

由于2013年分层管理法令第142条文，允许管理层在无法确定漏水肇因的情况下，根据肉眼所能观察到的漏水迹象，假定是楼上业主所造成的，那么管理层可以在表格28内列下漏水之肇因，以及须为漏水负责任之单位业主资料。

业主可入禀仲裁庭

一旦管理层在表格28发出并递交予相关业主7天后，业主及管理层不愿意承担修复工作之责任，那么这个因漏水问题而受影响之业主，就可以入禀分层管理仲裁庭，同时将楼上业主及管理层列为答辩人，寻求仲裁庭谕令管理层负责展开修复工作。

若这个受影响的业主入禀仲裁庭时，没有将共管机构或管理机构列为答辩人，那么仲裁庭庭主就不能通过所发出的裁决，下令管理层须负责展开修复的工作。

即使是管理层必须负起展开修复的工作，但管理层依然可以在完成修复之后，针对这个修复工作所须承担的开销及费用，向须负责任之业主追讨这笔费用。如果业主不愿意负担这笔费用，那么管理层可以入禀仲裁庭追讨。

业主有异议
可安排技工核查

若表格28所指明须负责任之业主，对于漏水的肇因有异议，他可以要求管理层或自行安排技工来核查漏水的真正肇因。

若确定漏水肇因跟其本人无关，管理层就必须另行发出表格28，来追究真正须为漏水肇因负责任的业主。

至于另一个做法，就是被指明须负责任的业主，可以在分层管理仲裁庭召开听证会时，要求仲裁庭派人到场调查漏水的肇因。

通常，仲裁庭方面会通过公共工程局安排其工程师，到相关单位展开调查以鉴定须为漏水负责任之单位或业主，然后再回报予仲裁庭。

一旦须为漏水肇因负责任的业主被鉴定之后，对方就必须安排本身的技工展开修复工作。这包括在本身的单位，以及在受影响业主的单位之内展开修复工作。

紧急情况可破门入内

反之，若这个技工不是由须负责任的业主所安排，反而是由受影响的业主或通过管理层所安排，后者就可以援引2015年分层管理（维修与管理）条例第63（1）条款，给予至少7天通告要求对方开门让相关技工进入其单位展开修复工作。

根据同个条例第63（2）条款，任何人若没有给予配合，导致管理层或相关技工无法入内展开视察或修复工作，一旦罪名成立，将面对不超过5000令吉罚款或不超过3年监禁或两者兼施。

尽管如此，根据同个条例第63（3）条款，在紧急情况下，若这个漏水情况将引发淹水，或导致性命或财物安全受威胁，就无须发出上述7天通告，并可破门入内修复。

财物损坏索偿交仲裁庭决定

若漏水问题久未修复，导致受影响业主之单位面对严重财物毁损，甚至造成业主或其租户必须迁出，而另寻其他地点居住，这笔损失能否跟须负责任的业主追讨吗？

其实，根据对2013年分层管理法令解读，相关业主只须负责修复漏水，确保楼层单位之间不再出现渗漏的情况，就算是尽了法律所规定任务。

若这个漏水问题导致电灯或电视机损坏、地面或地砖毁损等，相关业主是否要承担这些损失，这个问题可以交由分层管理仲裁庭做决定。

分层管理仲裁庭针对这类索偿，并没有一致的决定。不同的庭主可能针对不同的索偿个案，会做不一致的决定，这胥视庭主对个别情况斟酌的结果而定。

不管怎样，若你是受影响单位的业主，你可以据实通过仲裁庭提出索偿。不过，若仲裁庭作出对你不利的裁决，你就很难通过司法检讨来推翻这个裁决。

至于通过法庭提出索偿，即使败诉你还有至少两次的上诉机会，但是法庭民事诉讼所涉及的费用，则肯定比仲裁庭的费用来得高了。