笔者发现，许多业主自理的共管楼宇，因为预算不多，大多数选择不雇佣合规且有足够经验的会计师梳理楼宇的账目，就是为了节省每月的会计费，却因为自己不是会计专业而导致账目的记录不清不楚，最严重影响年终的会计审计工作，这时候就真的哑巴吃黄连，有苦难申。 

管理层也因长年无法向众多业主呈报会计报告，而导致业主们抱团讨说法，出席年会时，更是带着怒气而来，爆粗口、拍桌子、踢椅子，甚至出手打人，把庄严的年会搞到气氛很僵，负能量弥漫的场景。

交不出清清楚楚的会计报告的管理委员，这时个个口里都塞满了黄连，有苦难申。

管理费属非营利收入

管理委员请记得，共管楼宇收取的管理费，属于非营利收入，它乃来自个别单位业主因楼宇年度维护、维修、保养与行政管理所需的资金，透过每年的年会宣读预算案，在获得表决通过后，由个别单位业主共同分摊的公摊收入。

所以，收取的管理费是公款的一种，而管理委员则是被居民（在达到法定人数的会议上由有投票资格的业主）所委任的民选代表。

需委合格特许会计

这也是为何法令规定需要委任合格的特许会计师，进行会计查证，并提呈经审计帐目及审计师报告。

这措施的目的是希望通过第三者（专业人士）以中立的角度审核该公寓的开销，来确保居民委员在使用公款是保持诚信。

先有了，清清楚楚的会计报表，才能有让业主信服的公信力。

同时，笔者呼吁每一位公寓业主都有必要认真学习解读“财务报表”这门基本功，而分析财务报表，更是管理委员必需掌握的基础能力。 

看不到会计报表的管理委员，当了管理委员就如同瞎子摸象，管理公款的管理委员如果不具备深厚的财务报表分析经验，就不可能得出任何有意义的开支研究结论，更谈不上把维修维护的工作做好，妥当的管理大家共有的家。

唯有账目清清楚楚，委员，才能明明白白。

财报很难长期作假

财报很难长期作假，尤其在现代财务准则下，要长期地、严重地做假账而不被发现，可能性趋近于零。

任何造假的账目，其财务报表的一个或多个重要科目均会出现异常——有时横向对比的异常，有时是与历史对比的异常。所以财务报表分析不仅能辨别造假，还能发现楼宇的运营开支是否在合理的范围。 

还有，业主们请记得，不要把财报作为一个孤立的点去解读。

单一的解读财报，通常只能看到大约三分一的重要信息，故业主需同时多看其它共管楼宇的财务报表，尽可能收集同类型的楼宇财报，结合起来解读，这样您就有了对比的参考点，来评估自家楼宇的开销是否合理。

评估楼宇财政状况

虽然财报的分析无法让我们获得百分百的真相，但它足以无限的贴近真相。

让您可以评估楼宇的财务健康水平，心平气和的看待每一年的预算案，并理性的投出您圣神的一票。请记得态度上正确了，思想上重视了，就成功了一大半。

为何我这么说呢 ？

从事共管楼宇的第三方管理者，每年我们都办不低于50场年会，每每到了预算案环节，许多不知道是看不懂，还是选择不看财报的业主们，都打着管理委员吃钱的反对口号，要推翻管理委员。

涨价是可恶的，管理委员亏空公款，管理委员朋党利益输送等等口号，兴师动众的来到年会投反对票。

虽然，财报已经明明白白的显示过去5年都年年赤字，应急的储备金，也都被挪用来支付日常开销，2022年国家通过了最低薪金制，水费和电费调高都是事实，预算吃紧也是因为开销增加了。

管理费涨价是势在必行的，却因为无法公布有公信力的财报而夭折是很可悲的，故为了避免误会，还有业主们的误解，须做到以下两点：

2方法看清管理委员

1）请雇佣合格且有充足经验的会计师来梳理账目，提呈透明化的财报；

2）身为业主也要学习正规解读财报的基础知识。

这样您才能明辨是非，才能了解，管理委员是干干净净的为民服务，还是中饱私囊的“吸血鬼”？