在高楼管理当中，业主和管理层、管理委员会甚至建筑总监之间，难免会有许多磨擦，甚至最终要对簿公堂。

国内最常见的公堂除了法庭、房屋仲裁庭、分层管理仲裁庭，还有针对劳资纠纷而设立的劳工法庭或工业关系法庭。

分层管理仲裁庭2015年开始审理案件以来，许多高楼管理委员会如获至宝，纷纷通过入禀仲裁庭起诉拖欠管理费的业主。由于2015年分层管理法令强制所有拖欠管理费的业主必须缴费，因此这类业主通常很难在仲裁庭取胜。

除非这些被管理层追讨所拖欠管理费的业主，能证明管理层没有按照法律的规定征收管理费，加上计算迟缴费利息的方式有误，否则管理层在追讨管理费及迟缴费利息的个案，通常都不可能败诉。

挑战管理层决定

业主通常入禀分层管理仲裁庭的个案，则包括针对楼层之间漏水的事件，针对应负责任之业主及共管机构(JMB)或管理机构(MC)入禀追究，以及管理委员会迟迟不召开常年大会之事，要求仲裁庭判管理层须在指定期限内召开大会。

其他通常由业主入禀的案件，还包括挑战管理层所做不可理喻的决定、要求撤销管理层所开的罚单、求判所召开的常年大会或特大不合法、要求撤销某管理委员当选的资格，还有就是要求重新检讨管理层所征收的管理费款额等。

收费廉宜受欢迎

另外一种比较少见的情况，就是某位管理委员被终止其管理委员的职务，而这位业主在不甘心的情况下，就会通过仲裁庭入禀来挑战管理委员会的错误程序或决定。

由于这类个案通常会向建筑总监先做投诉，在无法获得前者妥当解决的情况下，当这位被终止管理委员职务的业主入禀仲裁庭时，他通常会把建筑总监列为其一答辩人，或是传召建筑总监出庭当证人。

许多业主包括共管机构或管理机构，比较倾向于通过入禀分层管理仲裁庭来解决他们的问题，主要是因为分层管理仲裁庭的入禀费用，只是介于50至200令吉之间。相较于入禀法庭的高额费用，分层管理仲裁庭无疑是一个相对廉宜的选项。

禁律师代表出庭

不过，通过入禀分层管理仲裁庭的案件，一般上都不得交由律师代表出庭，业主本身就必须“一脚踢”来处理。至于共管机构或管理机构方面，还可交由产业经理来代表管理层出庭，难免会让业主方面备感压力。

尽管如此，分层管理仲裁庭没有阻止任何人先行取得专业人士的意见，那么业主就应该提早作好万全的准备，包括咨询律师或产业经理来取得他们专业协助，以免最终因准备不足而饮恨公堂。

若裁决严重偏差

可上诉高庭检讨

不要以为任何人在分层管理仲裁庭败诉后就自此认输，他依然可以通过在高庭上诉，寻求推翻仲裁庭所作的裁决。

首先，我们必须很清楚，高庭绝对不是分层管理仲裁庭的上诉管道。

任何人对仲裁庭所作裁决有任何不满，他可在3个月期限内通过向高庭入禀司法检讨，来尝试推翻仲裁庭的全部或其中一部分裁决。

2013的分层管理法令第121条文规定，只有当仲裁庭所作裁决出现严重偏差的情况下，我们才能通过高庭入禀司法检讨来挑战。

何谓严重偏差？其一是仲裁庭没有让双方享有公平的机会，在仲裁庭表述他们的案件或反击他们的对手；其二乃没有全面处理所有在聆讯过程所提出的课题；以及其三则是仲裁庭所颁布的书面裁决，有出现不确定性或是含糊的情况。

由于仲裁庭庭主多由资深律师来担任，他们有些时候甚至会要求诉辩双方，在聆讯后须在指定期限内提呈书面陈词，包括回应对方的书面陈词等，甚至还要你列出具体的法庭判例等，这往往就让分层管理仲裁庭变得不是一般人所能承受的平台了。

加上任何通过入禀的案件，若因为技术性问题而被庭主所驳回，若庭主没有给你机会重新入禀，你是绝对不能针对同样的个案再次入禀的。

有鉴于此，任何人若要入禀仲裁庭，绝对要做好万全的准备工作而马虎不得！

勿轻易挑战建筑总监

其实，我们亦可针对建筑总监入禀分层管理仲裁庭。我本身就曾协助业主针对芙蓉市政厅建筑总监不愿委任金源大厦业主来召开大会并成立共管机构，同时将发展商及建筑总监列为答辩人。

在这种压力之下，建筑总监最终在分层管理仲裁庭还没有做任何裁决之前，即通过委任其中一位业主召开首次大会，让金源大厦在38年后终于有了本身的共管机构。

随后，我本身亦代表共管机构针对发展商不愿把管理权交出来，而针对发展商再次入禀分层管理仲裁庭。这一次，我选择通过传召建筑总监出庭当证人，通过其证词在法庭上当众指证有关发展商所犯下的各项错误。

无法律知识如以卵击石

不过，我会劝告任何业主若没有做好心理准备，请不要轻易通过入禀分层管理仲裁庭来针对建筑总监。毕竟，建筑总监通常乃由市长或县市议会主席来担任，其背后有强大的法律团队，若业主本身没有具备相应的法律知识，则无疑会面对以卵击石的难堪局面。

通常地，若是要通过入禀分层管理仲裁庭来针对发展商，业主或是管理层则必须要有足够的能力来应对之。或许，仲裁庭庭主通常比较倾向于同情业主或管理层，但是若业主或管理层完全没有表述或抗辩的能力，他们最终还是注定吃败仗。

在巴生谷一带，我们经常会看到新任管理委员，一旦他们上任之后就会想方设法，针对前一批管理委员在任期内所作出的各项决定，通过入禀分层管理仲裁庭来挑战对方。这通常是新任管理委员会的报复心态所趋使。

不过，这种不健康的作风往往会导致许多业主不愿挺身而出担任或被推选为管理委员，而在许多人不愿意参与的情况下，亦造就了一些投机分子往往有机会霸着管理委员的位子不下来，久而久之就形成了管理层极度“鸭霸”的现象。