随着一些地方议会的建筑总监，开始严厉看待2013年分层管理法令第二附表，针对所有管理委员会主席、秘书及财政任期不得连续超过两年之规定，我们有必要转身看回自身的管理委员会，是否有遵守这一点？

如果一位主席、秘书或财政是于2019年12月1日接任，那么他确实有必要于今年11月30日，即2年任期届满过后，自行卸下主席、秘书或财政一职。如果他不愿意在两年任期届满后卸下此职，建筑总监可以通过法令所赋予的权限，解除对方所担任的主席、秘书或财政一职。

不过，即使解除这个人所担任的主席、秘书或财政一职，此人所担任的管理委员资格确实不受影响。毕竟，法令只是规定一个人不得连续超过3届委员，即使这个主席、秘书或财政因为任期连续超过两年而半途下车，他始终还是民选出来的管理委员。

可向建筑总监举报

针对有主席、秘书或财政任期超过两年，而管理委员会则不当一回事，任何业主可以通过向建筑总监举报，要求建筑总监来解除他们所担任的3大要职。另外一个管道，则是通过入禀分层管理仲裁庭来审理此事。

无论是管理委员会、建筑总监或分层管理仲裁庭，他们只有纠正主席、秘书或财政任期的权限，而不能把担任主席、秘书或财政超过两年者直接撵出管理委员会。若您要一次过解除这个人所担任的管理委员一职，则只有通过召开特大来寻求通过。

违法个案不能被提控

由于这类在2013年分层管理法令第2附表底下违法的个案不能被提控，也不能通过法庭审讯来定罪，因此管理委员会绝对不能援引第2附表第3(1)(e)(iii)条款，来悬空这些人所担任的管理委员职务。

因此，若有任何管理委员会或产业经理，因为本身所管理高楼的主席、秘书或财政任期超过两年，判定他们违法而一举将他们的管理委员职务解除，这将引发更严重的滥权嫌疑，甚至搞到其他人都要被逼吃官司！

没人选情况下
主席可退任副主席接手

2013年分层管理法令只是规定主席、秘书或财政一职不得连续超过两年，却没有对其他职务包括副主席、副秘书或副财政（若管理委员会有委任这类职务）有同样的规定，这其实给整个管理委员会有更大的调整空间，以避免当中有人因任期超过两年而被逼拉下位。

即使法令规定须委任管理委员其中3人分别担任主席、秘书及财政，但我曾目睹有一些管理委员会面对没有人愿意担任主席、秘书或财政的情况，导致有一些职务被逼要悬空。

没人要上位或需重选

即使面对建筑总监来函质问，我同样复函告诉建筑总监，确实没有“霸王硬上弓”，硬要他们上位，而导致更多人辞职，最后搞到整个管理委员会操作不了，而必须召开大会来重新改选一番。

其实，如果原本担任主席者因任期超过两年，而不能继续担任此职，他其实可以选择暂时退下或转任副主席。我们可以只委任副主席，而让主席职务悬空，而管理委员会所有会议还是可以交由副主席，在没有主席人选的情况下来继续主持。

由于每一届管理委员会任期通常为15个月，因此任何人在第2次担任主席、秘书或财政时，肯定会面对任期连续超过两年的问题。

与其面对管理委员会主席半途被请下车的窘况，我认为担任主席、秘书或财政者最好在完成第一届任期后，暂时退下担任管理委员或转任法令所未规定的其他职务，然后在第3届再重新回来当主席、秘书或财政，这岂不是更好的安排吗？

只要懂得善用这种符合组织管理的运作方法，即使当权派只有区区5至6个人，他们其实只要能够互相协调，就可以连续任职即使超过3届亦不受影响。

管委会延迟开大会
委员任期无限延长

另一种常见的情况，就是管理委员会经常以各种藉口延迟召开常年大会，让原任管理委员无限期延长他们的任期。

尽管2013年分层管理法令第2附表第2(6)条款，有规定每位管理委员只能连续担任3届，但法令却没有清楚何谓一届任期？若当中有任期超过15个月，甚至从上次大会算起30个月后才召开大会，这是否还算是一届之任期？

建筑总监需加强效率

这个就是法令所未阐明之处，往往就让一些管理委员会有机可趁，将他们每15个月须召开的常年大会无限期挪后，以便让自己的任期可以无限度延长，进而享受权力所带来的各种利益或优势。

面对这种情况，许多地方议会的建筑总监往往没有采取最积极的行动。若接到任何业主投诉，建筑总监只是一般例行公事地发出通告，要求管理委员会在两个星期或一个月内答复他们准备怎样做。

若管理委员会没有在指定的时间答复，建筑总监又再以同样的通告发出第一次提醒，过后又再发第二次提醒通告，结果整个过程又再被拖慢了数个月。如果再加上疫情肆虐及行动管制令等理由，许多管理委员会就这样把常年大会拖慢了一两年之久。

面对建筑总监相对缓慢且没有效率的行动，一些业主就选择入禀分层管理仲裁庭，要仲裁庭勒令管理委员会在指定时间内召开大会及改选。

如今，分层管理仲裁庭又因为过去行动管制令导致许多案件被拖延而堆积成山，这无疑会让许多管理委员更加有机可趁，看来建筑总监有必要加强这方面的效率了。