强制用App付管理费？/张惟越
档案照
问：您好，
我这里有3个个案想请教……
1.我母亲所居住的公寓物业管理公司，最近拒绝居民使用现金、信用卡或银行转账来支付管理费。
他们是否有权强制业主使用手机app进行支付？
一些年长的居民，比如我的母亲，不会使用手机app来支付管理费，而其他一些破产的人可能没有可用的信用卡。我想请问，物业管理公司的这一要求，是否符合法律规定。
2.我居住的公寓遭遇了楼上住户厕所地台和水管漏水问题，导致我的单位天花板全部爆裂，并出现水迹。
物业管理公司检查后，确认是楼上单位漏水导致的问题，并已通知楼上屋主承担维修费用。
然而，楼上屋主拒绝了该要求，理由是之前在保修期内曾投诉漏水问题，但物业管理没有及时修复。现在维修保修期已过，他不愿意承担责任。请问是否有任何解决方案？
3.我妹妹刚刚搬进排屋新家一年，就遭遇屋顶漏水的问题，导致家里的电器、家具和空调都损坏严重。
物业管理公司虽然派人前来维修屋顶漏水问题，但由于漏水导致的电器损失高达2万令吉，物业管理公司却没有提供任何解决方案。我想请问，我妹妹应采取哪些措施来解决这个问题？
谢谢。
Ada
答：Ada， 你好！
1）基本上，现金是国家银行认可的货币，故在国内，是不可拒绝官方货币的使用。
然而，共管楼宇经常面对雇员亏空的案件，特别是现金。这是因为柜台的收纳人员，通常都不是高薪职业。
现金的使用容易导致长期接触现金的雇员私吞款项。因此，如今许多共管楼宇才会采用无现金管理。
不过，这属于鼓励性，而非强制性。
笔者呼吁您可协助母亲透过系统来支付管理费，协助管理层管理现金。
对于年长的长辈能否接受智能支付方式，笔者相信，如果中国人可办得到，大马人也应可达到同样的水平。
2)这个简单，既然协调无法达成共识，楼上业主也拒绝履行业主的责任，建议您把事件带上分层管理仲裁庭，让仲裁庭主席聆听您的申诉后，作出合理的判决。
但是，您有提出了保修期，我需要向您确认，楼宇是否是刚领钥匙的新建楼宇，
如果不是，分层管理仲裁庭就是您申诉的官方机构；
如果是，房屋仲裁庭才是您需要申述的官方机构。
注：管理处不是发展商，所有的楼宇单位的缺陷，投诉的对象不是管理公司，而是建楼的发展商，请先理清您楼宇是否在房屋缺陷保修期（Defect Liability Period）内。
3)这个问题比较复杂，如果漏水属于意外事件，通常分层管理法令的指示是漏水方负责维修，并解决漏水问题就好了；但是，如果漏水方恶性的拖延或拒绝履行业主责任，所衍生的后续伤害，您是有法律追究权，关键是您需要雇用专业的律师来处理。建立您的证据链与数据，证明有关伤害是恶性行为导致的。
虽然分层管理仲裁庭也是可行的官方管道，但仲裁庭极少下判追加赔偿的部分，通常仲裁庭更专注与漏水单位修复漏水的部分。
业主长期欠管理费问题多 隆53%共管楼宇脱管
（吉隆坡15日讯）数据显示，吉隆坡53%的共管楼宇缺乏管理，导致公寓蓄水槽爆裂、电梯急坠等问题频发，严重影响居民生活，业主长期拖欠管理费更使问题雪上加霜。
吉隆坡楼管经理协会主席张惟越指出，国内共管楼宇管理仍处于“婴儿期”，业主普遍欠缺责任感，政府与私人界应联手制定标准作业程序，并加强宣传，提高业主的服务品质意识。
他接受《南洋商报》采访时透露，其实共管楼宇一直以来面对业主拖欠管理费问题，中上共管楼宇的管理费收缴率高达92%，反观中价及廉价楼宇则出现两极化，有者妥善管理，一些则管理不当。
物业管理不愿承担风险
张惟越表示，对于脱管的楼宇，政府可以开竞标，由物业管理公司接管。不过，鉴于这些缺乏管理的楼宇属于“瘦田”，利润低，压力大，物业管理公司都不愿承担风险。
张惟越
此外，管理委员会成员都属于自愿性质，无薪酬却要承担刑事责任，导致许多业主不愿加入。
2013年分层管理法令（757法令）阐明，管理委员会必须妥善管理信托账户及准时呈报账目，否则将被罚款最高25万令吉，甚至监禁3年，或两者兼施。
共管楼宇必须每年召开常年代表大会，一旦抵触法令，同样面对罚款25万令吉、3年监禁或两者兼施。
张惟越认为，757法令最大的问题是对管理委员太严苛，对业主宽松。
拖欠管理费引连锁反应
根据张惟越掌握的真实个案，一座拥有819单位的公寓，674名业主有投票权，最终仅有3人出席常年代表大会，出席率低过3%。
他说，一旦管理不善，业主才会踊跃出席大会群起投诉，令管理层身心俱疲。
此外，他表示，虽然757法令允许管理层采取法律行动追讨管理费，但程序繁琐，法庭批准后只能拍卖电视、冰箱等动产，市场价值低，且执行成本高，阻碍实际追收。
管理费拖欠问题如滚雪球般恶化，若不解决，将影响物业价值与居住环境。
初期仅少数业主拖欠，随着欠款增加，管理机构财务承压，基本维修受影响。
当缴费业主发现服务水平下降，挫败感加剧，部分人也开始拖欠，形成恶性循环，最终导致房产贬值，拖累整个社区发展。
建议赋权建筑物专员
张惟越建议政府修订757法令，赋予建筑物专员（COB）更大执行权，对长期拖欠管理费的业主采取更严厉措施，例如冻结产业交易或强制扣款。
此外，他呼吁高等院校增加物业管理课程招生，以培养更多专业人才，弥补市场需求缺口。
数据显示，2022年全国共有2万2898个共管楼宇项目，今年1月增至2万7250个，但高等院校每年培养的物业管理系学生不足800人，供不应求。
若不采取有效措施，共管楼宇管理问题将持续恶化，最终影响房产价值和城市发展。
管理费多寡影响物业价格
哥打白沙罗Palma Puteri和Palma Perak的联合管理机构主席奥里雅表示，收取管理费仍然是一项长期挑战，仅有25%业主按时缴交管理费。
截至今年1月，拖欠总额达22万5000令吉。
马新社引述他的谈话指出，如果情况持续，基本服务将被削减，尤其电梯维修或受影响。虽然清洁和照明成本相对稳定，惟电梯保养却是最大的支出之一。
为了追讨欠款，联合管理机构通过律师发出缴款通知书（LOD），因为直造拜访居民的成效甚微。
他认为，另一种解决拖欠管理费的方法是要求业者直接向联合管理机构缴付水电费，这将增强执法能力，提高收缴率。
“若通过联合管理机构支付水电费，执行起来会更加严格，从而缓解资金压力，提高合规率。在这种制度下，拖欠管理费可能会立即面对服务暂时中断等后果。”
管理费影响房产价值
Rahim & Co国际私人有限公司研究主任苏莱曼强调，管理费是决定房产转售价值的关键因素，保养良好的公寓更具市场吸引力。
“若管理层能维持公共区域良好状态，并建立健全储备金，物业价值通常较高。”
反之，若财务管理不善，导致维修延期，甚至“现金催缴”维持运作，房产价值将逐步下降。
他以吉隆坡某高层公寓为例，因管理层滥用资金，合约暗箱操作，导致储备金枯竭，电梯、水泵等关键设施年久失修，最终业主集体投诉，管理层辞职，该项目名声受损，房价大跌。
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